Neue BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen

Nahezu jeder Mietvertrag verpflichtet die Mieter zu bestimmten Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen – oder versucht das zumindest. Die in den meisten Fällen verwendeten Formularmietverträge werden als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) angesehen und darin enthaltene Klauseln sind nicht selten unwirksam. Ohne wirksame Regelung bleibt der Vermieter gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) selbst in der Verantwortung.

Änderung bisheriger Rechtsprechung

In den letzten Jahren hat der Bundesgerichthof (BGH) schon viele formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln gekippt. Jetzt hat er sich erneut mit unrenoviert übernommenen Wohnungen und quotenmäßigen Abgeltungsklauseln beschäftigt.

Gibt ein Mieter seine Wohnung nach Kündigung und Auszug unrenoviert an den Vermieter zurück, kommt es nicht selten zum Streit. Der Vermieter beruft sich auf entsprechende Renovierungsklauseln im Mietvertrag und fordert Schadenersatz, beispielsweise für die Malerarbeiten, die er nun selbst durchführen hat lassen.

Der Mieter will mit seiner alten Wohnung nichts mehr zu tun haben und insbesondere kein Geld und keine Arbeitskraft mehr dafür aufwenden. Die Renovierungsklauseln im Mietvertrag hält er für unwirksam. So oder so ähnlich beginnen die meisten Fälle zu Schönheitsreparaturen.

Unrenoviert übergebene Wohnungen

In zwei der jüngst vom BGH entschiedenen Fälle hatte der Mieter ein weiteres Argument: Er habe die Wohnung schließlich auch unrenoviert übernommen. Müsste er bei Auszug nochmal renovieren, würde er dem Vermieter ja mehr zurückgeben müssen, als er ursprünglich erhalten hat. Das geht tatsächlich nicht, urteilten die Richter am BGH und entschieden damit anders als noch 1988 in einem ähnlich gelagerten Fall.

Nach der aktuellen Entscheidung konnte selbst der Verzicht des Vermieters auf eine halbe Monatsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses nicht ausgleichen, dass in drei Zimmern beim Einzug Streicharbeiten erforderlich waren. Der Vermieter hat in diesem Fall keinen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter, der die Wohnung ungestrichen zurückgegeben hatte.

Im anderen Fall blieb streitig, ob die Wohnung zum Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben worden war. Letztlich soll es darauf ankommen, welchen Gesamteindruck die Wohnung vermittelt. Sind beim Einzug nur geringe Gebrauchsspuren vorhanden, ist die Wohnung deswegen noch nicht als unrenoviert zu betrachten. Dazu hatten die Vorinstanzen keine ausreichenden Feststellungen getroffen, sodass der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverweisen musste.

Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Zur gleichen Zeit entschied der BGH noch über einen dritten Fall, in dem es auf den Zustand der Wohnung beim Einzug letztlich gar nicht mehr ankam. Gestritten wurde hier um anteilig zur Mietdauer vorzunehmende Schönheitsreparaturen beziehungsweise um den Ersatz der entsprechenden Kosten.

Die Unwirksamkeit starrer formularmäßiger Renovierungsfristen hat sich mittlerweile herumgesprochen. Mieter dürfen also beispielsweise nicht verpflichtet werden, ihre Mietwohnung unabhängig vom tatsächlichen Zustand alle 8 Jahre frisch zu streichen.

Wer schon vorher auszog, sollte danach oft die anteiligen Kosten tragen. Ein nach 4 Jahren ausziehender Mieter müsste im obigen Beispiel die Hälfte der Kosten tragen, die für das Streichen der Wohnung nach 8 Jahren anfallen würden. Solche formularmäßigen Quotenabgeltungsklausen sind wegen des Bezuges auf teilweise starre Fristen aber ebenfalls unwirksam.

Ein Kostenanteil – bezogen auf flexible Renovierungsfristen – wäre dagegen für den Mieter kaum nachvollziehbar. Schließlich müsste dann zunächst geschätzt werden, wann bei einer fiktiven Weiternutzung unter gleichbleibendem Wohnverhalten eine Renovierungspflicht überhaupt eintreten würde und davon im Anschluss eine Quote bilden. Entsprechende Klauseln sind wegen Intransparenz aber ebenfalls unwirksam, denn für den Mieter wäre bei Einzug nicht abzuschätzen, welche Kosten ihn da erwarten.

(BGH, Urteile v. 18.3.2015; Az.: VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13, VIII ZR 185/14)

(ADS)