Verrechnung der Kaution mit streitiger Forderung?

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Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis. Wurde dieses beendet, muss die Kaution an den Mieter zurückgegeben werden, sofern der Vermieter kein Sicherungsbedürfnis mehr hat. Doch ist ein Zugriff auf die Kaution auch während der Mietzeit möglich – vor allem, wenn der Vermieter die Kaution mit einer streitigen Forderung verrechnen möchte?

Verwertung der Mietkaution

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter von Wohnraum eine Kaution nur in dreifacher Höher der vertraglich vereinbarten Kaltmiete verlangen darf. Den Geldbetrag muss er nach § 551 III BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) auf einem Kautionskonto – also getrennt von seinem Privatvermögen – zum üblichen Zinssatz anlegen. Im Übrigen können aber auch andere Anlageformen vereinbart werden, z. B. eine Bürgschaft. Sofern der Vermieter unbestrittene Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter hat – etwa bei Mietrückstand – darf er sich während der Mietzeit bzw. nach deren Beendigung aus der Kaution befriedigen, wenn sich sein Mieter z. B. weigert, das verlangte Geld zu zahlen oder dieser nach seinem Auszug unauffindbar ist.

Besteht das Mietverhältnis noch fort, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Kaution wieder auffüllt. Aber: Hat der Mieter zu Recht die Miete gemindert, darf der Vermieter die Kaution nicht verwenden, um an die zurückbehaltene Miete zu kommen – ansonsten würden die Mängelrechte des Mieters leerlaufen. Auch darf die Mietkaution nicht einfach „abgewohnt“ werden – der Mieter darf den Vermieter also nicht darauf verweisen, die fällig werdende Miete mit der Kaution zu verrechnen. Klagt der Vermieter daraufhin den Mietzins ein, kann das für den Mieter teuer werden – schließlich muss er dann nicht nur die Miete zahlen, sondern auch die Prozesskosten tragen.

Keine Verrechnung mit streitigen Forderungen

Während der Mietzeit darf der Vermieter die Kaution mit unbestrittenen Forderungen verrechnen – nicht aber mit streitigen. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Im zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien zum Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung geschlossen, wonach sich der Vermieter bei fälligen Forderungen gegen den Mieter bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen durfte, die der Mieter danach wieder auffüllen musste. Als der Mieter die Miete minderte, hob der Vermieter den Minderungsbetrag vom Kautionskonto ab und verlangte vom Mieter die Auffüllung der Kaution.

Zu Unrecht! Zwar dient die Kaution vorrangig dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Aber es darf nicht vergessen werden, dass der Kautionsbetrag nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an den Mieter zurückbezahlt werden muss. Um sicherzustellen, dass der sein Geld wiederbekommt, hat der Gesetzgeber unter anderem vorgeschrieben, dass die Kaution getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt werden muss. Dieser Zweck würde aber leerlaufen, wenn auch strittige Forderungen mit der Kaution verrechnet werden könnten. Stellt sich nämlich später heraus, dass die Forderung des Vermieters tatsächlich nicht bestand – etwa weil der Mieter zu Recht die Miete gemindert hat –, sieht der Mieter sein Geld nicht mehr wieder, sofern der Vermieter insolvent ist und die unberechtigt abgehobene Kaution demzufolge nicht wieder zurückbezahlen kann. Da die Zusatzvereinbarung im vorliegenden Fall aber nicht zwischen unbestrittenen und strittigen Forderungen unterschied, war sie für den Mieter nachteilig und damit nach § 551 IV BGB unwirksam.

(BGH, Urteil v. 07.05.2014, Az.: VIII ZR 234/13)

(VOI)