Fotosession bei Wohnungsrückgabe zulässig?

[image]Werden bei der Wohnungsrückgabe Fotos gemacht, die Mängel an der Mietsache dokumentieren, liegt auch ohne Übergabeprotokoll keine vorbehaltslose Abnahme der Räumlichkeiten vor.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird bei Rückgabe der Wohnung meistens in einem Übergabeprotokoll deren Zustand dokumentiert. Liegen Mängel vor, die der Mieter verursacht hat, muss er sie auf eigene Kosten wieder beseitigen oder Schadensersatz leisten. Nimmt der Vermieter die Wohnung jedoch ab, ohne auf Mängel hinzuweisen, kann er später keinen Ersatz mehr verlangen.

Vermieter macht Fotos von der Mietsache

Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, kam der Vermieter zur Wohnungsabnahme. Beim Durchgang durch die Zimmer machte er vom Zustand der Mietsache Fotos; ein Übergabeprotokoll wurde aber nicht erstellt. Später verlangte er von den Mietern Schadensersatz wegen diverser Mängel. Die Mieter lehnten eine Zahlung ab; schließlich habe der Vermieter die Wohnung ohne jeden Vorbehalt abgenommen, sodass er jetzt keine Ansprüche wegen des mangelhaften Zustands der Mietsache mehr geltend machen dürfe.

Keine vorbehaltslose Wohnungsabnahme

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hatte unter anderem darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter Ersatzansprüche wegen Mängeln an der Wohnung zustehen und bejahte dies. Schließlich hat er die Wohnung nicht vorbehaltslos übernommen. Zwar ist der Mieter grundsätzlich nur für die Schäden verantwortlich, die in einem Abnahmeprotokoll dokumentiert wurden. Werden keine Mängel aufgeschrieben, nimmt der Vermieter die Wohnung daher in der Regel ohne den Vorbehalt ab, Ersatzansprüche gegen den Mieter geltend zu machen.

Vorliegend wurde der Zustand der Wohnung aber mit Fotos ausreichend dokumentiert. Der Vermieter hat auch nicht ausdrücklich erklärt, dass die Wohnung mangelfrei ist. Daher durfte der Mieter nicht annehmen, dass die Mietsache vorbehaltslos abgenommen wurde. Schließlich soll mit den Fotografien gerade der aktuelle Zustand der Zimmer nachgewiesen werden, um später Ersatzansprüche gegen den Mieter zu ermöglichen. Wäre die Wohnung mangelfrei gewesen, hätte der Vermieter die Bilder gar nicht machen müssen.

(OLG Hamm, Urteil v. 10.05.2012, Az.: I-28 U 166/11)

(VOI)