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10-Prozent-Grenze gilt auch bei vermieteten Einfamilienhäusern
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„Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht." So entschied jüngst der BGH am 28.10.2009 (Az.: VIII ZR 164/08). Die Vorinstanz, das Landgericht (LG) Berlin, hatte dies noch anders gesehen, denn Gegenstand des Mietvertrages war nicht nur eine Doppelhaushälfte mit 119 m² Wohnfläche statt der vertraglich festgehaltenen 145 m², sondern auch das zugehörige Grundstück nebst Garten und Wageneinstellplatz. Aufgrund dieser Zusätze, so sah es jedenfalls das LG Berlin, könne die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH), der bei Flächenabweichungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern generell davon ausgeht, dass Abweichungen von mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache darstellen, nicht übertragen werden.
Dieses Urteil hat der BGH nicht bestätigt. Für ihn stellt die im Vertrag festgehaltene Wohnfläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Wohnung dar, so dass auch in diesem Falle keine Abweichung gerechtfertigt sei.
Dem Vermieter kann daher nur Folgendes geraten werden: Wer Angaben zur Größe macht, wird daran festgehalten! Angaben zur Größe der Mietwohnung - egal in welcher Form - bergen das Risiko, dass Mieter hieraus Ansprüche herleiten. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietvertrages gehören aber die Größenangaben nicht! Auch für die Betriebskostenabrechnung braucht man die Größenangabe im Mietvertrag nicht - die Fläche wird in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen. Wendet der Mieter jedoch die Unrichtigkeit der Fläche ein, muss er die tatsächlich richtige Fläche und eine Abweichung zu seinen Lasten um mehr als 10 % nachweisen.
RA Falk Gütter
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de
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