Abnahme am Bau – zentraler Wendepunkt eines Bauvorgangs

Die Abnahme von Bauleistungen ist von erheblicher rechtlicher Bedeutung. Dennoch ist in der täglichen Praxis häufig zu erkennen, dass weder der Bauherr (Auftraggeber) noch die Unternehmer (Auftragnehmer) der Abnahme die erforderliche Sorgfalt einräumen.

Sowohl für den Auftraggeber (Bauherr) als auch für den Auftragnehmer (Unternehmer) sind elementare Rechte an den Abnahmevorgang geknüpft.

Mit der Abnahme erklärt der Auftraggeber (Bauherr) gegenüber dem Auftragnehmer (Unternehmer), dass dieser das Werk entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen erbracht, nunmehr fertig und frei von erheblichen Mängeln erbracht hat. Er erkennt somit die erbrachten Leistungen als vertragsgemäß und mangelfrei an. Die Abnahme setzt stets die Abnahmereife voraus. Dies bedeutet, dass das Werk vollständig fertig gestellt sein muss und keine wesentlichen Mängel aufweist.

Die Abnahme stellt die Zäsur zwischen Erfüllungsphase und Gewährleistungsphase dar.

Die Abnahme kann förmlich durch Protokoll oder formlos, aber auch fiktiv bzw. stillschweigend (konkludent) erfolgen.

Mit der Abnahme wird grundsätzlich die Vergütung des Auftragnehmers (Unternehmer) fällig und dieser kann nun seine Schlussrechnung stellen.

Weiter kommt es durch die Abnahme zu einer Beweislastumkehr. Bis zur Abnahme hat der Auftragnehmer (Unternehmer) im Streitfall zu beweisen, dass er die Leistung vertragsgemäß und mangelfrei erbracht hat. Nach der Abnahme dreht sich die Beweislast. Nunmehr muss der Auftraggeber (Bauherr) beweisen, dass die von ihm behaupteten Mängel vorliegen.

Zudem erfolgt mit der Abnahme ein Gefahrübergang die Gefahr der zufälligen Verschlechterung geht nunmehr auf den Auftraggeber (Bauherr) über bei einer Beschädigung oder gar Zerstörung des Werks vor der Abnahme ist der Auftragnehmer (Unternehmer) hingegen grundsätzlich zur Mangelbeseitigung oder sogar zur Neuherstellung des Werkes verpflichtet.

Mit dem Tag der Abnahme beginnt ferner die Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei einem BGB-Werkvertrag fünf Jahre, bei einem VOB/B – Vertrag vier Jahre jeweils ab Abnahme.

Über Mängel, die der Bauherr (Auftraggeber) bei der Abnahme kennt, aber nicht vorbehält, verliert er die Mängelansprüche. Auch eine vereinbarte Vertragsstrafe kann grundsätzlich nur dann geltend gemacht werden, wenn sich der Auftraggeber (Bauherr) bei der Abnahme die Geltendmachung der Vertragsstrafe ausdrücklich vorbehält.

Von der Abnahme des Werkes ist der noch offene Werklohn des Auftragnehmers (Unternehmer) auch grundsätzlich zu verzinsen, soweit die Vergütung nicht gestundet ist.

Aufgrund der erheblichen Auswirkungen einer Abnahme ist allen am Bau Beteiligten dringend anzuraten, das Bauwerk zur Abnahme gemeinsam zu begutachten, die im Wesentlichen mangelfreie Herstellung festzustellen, gemeinsam ein Abnahmeprotokoll zu fertigen und zu unterzeichnen.

Eine Abnahme sollte bei allen Bauvorhaben stattfinden, alle festgestellten Mängel sollten protokolliert und der Befund im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Auch mögen die erwähnten Vorbehalte im Hinblick auf positiv bekannte Mängel und die Geltendmachung einer Vertragsstrafe auf jeden Fall im Protokoll ausdrücklich wiedergegeben werden. In bestimmten Fällen ist es auch sinnvoll, zur Abnahme einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Ich hoffe dieser Beitrag sorgt dafür, dass den am Bau Beteiligten die Bedeutung einer ordnungsgemäßen Abnahme und die damit einhergehenden Folgen nun etwas bewusster sind und der Abnahme die ihr gebührende Aufmerksamkeit zukünftig entgegengebracht wird. Dadurch könnten einige Probleme bereits im Keim erstickt werden. Für Streitigkeiten, die dennoch Ende entstehen, sind dann die Fachanwälte für Bau – und Architektenrecht die richtigen Ansprechpartner.

Auch für Fragen vor und rund um eine Abnahme stehen wir gerne zur Verfügung.

Michael Walther

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Kanzlei Fahr Groß Indetzki