Abwehr von Belästigungen durch Lärm und Gerüche in der WEG

Rauchende Nachbarn, lärmende Mitbewohner, laute Fernseher, dröhnende Musikanlagen und aufdringliche Gerüche – wenn man mit vielen Menschen in verschiedenen Wohnungen in einem einzigen Gebäude gemeinsam wohnt, sind die Lebensgewohnheiten der anderen Bewohner häufig der Grund, an dem sich Konflikte entzünden. Wenn es dann jemand ganz objektiv übertreibt, stehen den Betroffenen verschiedene Abwehr- und Unterlassungsansprüche zur Verfügung. In Wohneigentümergemeinschaften stellt sich dann aber die Frage, wer denn jetzt tatsächlich diese Ansprüche gegen den uneinsichtigen Nachbarn durchsetzen kann.

Gemeinschaftseigentum betroffen oder das Sondereigentum? Oder beides?

Denn in Eigentümergemeinschaften muss grundsätzlich immer erst geklärt werden, was denn nun betroffen ist – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum. Wenn das Gemeinschaftseigentum durch die Störungen eines Eigentümers oder des Mieters betroffen ist, liegen die Abwehransprüche derzeit noch bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Da jedoch das Eigentum der Gemeinschaft betroffen ist, bietet es sich an, dass die Eigentümerversammlung beschließt, als Gemeinschaft durch den Verwalter gegen die Beeinträchtigungen vorzugehen. Im Rahmen der nahenden WEG-Reform wird dieser Zwischenschritt zukünftig ausgelassen. Dann wird die Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich zuständig und verpflichtet, gegen die Störungen vorzugehen.

Bei betroffenen Sondereigentum keine Vergemeinschaftung möglich

Der Weg, als Gemeinschaft gegen den einzelnen Störer vorzugehen, bietet sich in vielen Eigentümergemeinschaften auch dann an, wenn Sondereigentum zumindest ebenfalls betroffen ist. Hier ist jedoch der Bundesgerichtshof (BGH) eingeschritten und hat entschieden, dass die Gemeinschaft als Ganzes nicht für die Unterlassung von Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen zuständig ist, wenn und soweit ein Wohnungseigentümer in der Nutzung seines Sondereigentums beeinträchtigt ist.

In diesem Fall ging es um einen Mieter, der sich nicht an die von der WEG beschlossene Hausordnung hielt. Die Eigentümerversammlung fasste dann den Beschluss, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der die bestehenden Abwehr- und Unterlassungsansprüche durchsetzen sollte. Trotz des Beschlusses urteilte der BGH, dass die Gemeinschaft für die Ansprüche nicht zuständig und prozessführungsbefugt sei, soweit Sondereigentum davon betroffen ist (BGH, Urteil vom 24. Januar 2020-V ZR 295/16)

Auch nach der WEG-Reform kann die Gemeinschaft nicht übernehmen

Auch wenn durch die bevorstehende WEG-Reform die Zuständigkeiten bei der Abwehr von Störungen neu geregelt werden, bleibt es auch zukünftig bei Störungen des Sondereigentums dabei: Nur der jeweilige Wohnungseigentümer kann seine Ansprüche gegen den Störer effektiv vor Gericht durchsetzen. Auch, wenn sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum betroffen werden, kann die Gemeinschaft als Ganzes nur tätig werden, soweit kein Sondereigentum von den Störungen berührt wird.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie bitte, dass zwar weder die Kontaktaufnahme noch allgemeine Vorfragen mit Kosten verbunden sind – aber die eigentliche Beratungstätigkeit schon.