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Allgemeines zum Schadensersatz nach vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

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Ein Interview von Anne-Kristin Wolff mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Anne-Kristin Wolff: Herr Bredereck, wie stellt sich die Ausgangslage für Eigenbedarfskündigungen durch den Vermieter dar?

Fachanwalt Bredereck: Der Vermieter hat nach § 573 II Nr. 2 BGB das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Darunter fallen natürlich alle nahestehenden Angehörigen, wie die Tochter oder der Sohn, die nicht im Haushalt des jetzigen Vermieters leben müssen, aber auch weit entfernte Verwandte, zu denen allerdings eine enge persönliche und soziale Bindung bestehen muss oder bspw. Pflegekräfte.

Anne-Kristin Wolff: Wenn ich als Vermieter nun wegen Eigenbedarfs kündige, der gar nicht besteht, was sind die Folgen?

Fachanwalt Bredereck: Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.; BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 –, juris). Beachten sollte man als Vermieter auch, dass man sich möglicherweise in eine Strafbarkeit wegen Betrugs nach § 263 StGB begibt, wenn vorsätzlich eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, obwohl der Eigenbedarf gar nicht besteht.

Anne-Kristin Wolff: Was kann der Mieter von einem Vermieter verlangen, wenn die Kündigung wegen nachweisbar fehlenden Eigenbedarfs unwirksam ist?

Fachanwalt Bredereck: Grundsätzlich umfasst der Anspruch die gesamte Vermögenseinbuße, die dem Mieter durch die unwirksame Kündigung entstanden ist.

In erster Linie muss deswegen eigentlich die in Rede stehende Wohnung an den Mieter wieder herausgegeben werden bzw. der Besitz an der Wohnung wieder eingeräumt werden. Allerdings gestaltet sich das in den meisten Fällen als schwierig, da die in Streit stehende Wohnung zumeist schon weitervermietet ist.

Anne-Kristin Wolff: Muss der Vermieter dann Schadensersatz in Geld leisten, wenn die Wohnung schon weitervermietet ist?

Fachanwalt Bredereck: Ja, beispielsweise kann sich der Schadensersatz auf Kosten des Maklers für die neue Wohnung beziehen, aber auch auf die Zahlung einer Differenzmiete: „Nach alldem geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der von ihm zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten und der geltend gemachten Mietdifferenz zusteht“ (§ 280 Abs. 1 BGB). (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 313/08 –, juris). Selbstverständlich kann nur eine Mietdifferenz verlangt werden, wenn eine vergleichbare Wohnung angemietet wurde. Eine Höherwertigkeit der Wohnung geht zulasten des Mieters.

Anne-Kristin Wolff: Und wenn die neue Wohnung kleiner ist, aber im schlimmsten Fall ähnlich viel wie die alte Wohnung kostet?

Fachanwalt Bredereck: Dazu gibt es leider noch keine Rechtsprechung. Grundsätzlich ist bei Schadensersatz in Geld die Differenz zwischen dem Wert des Vermögens (bspw. 110 m²/1.200€ Miete), wie es sich ohne schädigendes Ereignis (Kündigung) darstellen würde, und dem durch das schädigende Ereignis verminderten Wert (bspw. 80 m²/1.200€ Miete) zu ersetzen. Hier wären quasi die 30 m² weniger der Schaden. Fraglich ist dann wiederum, wie man diesen beziffert. Legt man Nettomiete pro m² der alten Wohnung zugrunde und berechnet danach den Schaden? Das müssen die Gerichte wohl noch entscheiden.

Anne-Kristin Wolff: Wie lange muss der Vermieter die „Differenzmiete“ zahlen?

Fachanwalt Bredereck: Die Mietdifferenz muss vom Vermieter für den Zeitraum gezahlt werden, bis eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter erfolgen konnte.

Anne-Kristin Wolff: Wer muss im Prozess beweisen, dass der Vermieter schuldhaft wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, obwohl kein Eigenbedarf besteht?

Fachanwalt Bredereck: Normalerweise muss derjenige die Tatsachen beweisen, die für ihn günstig sind. Der Mieter muss in diesem Fall also nachweisen, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat. Wenn er das allerdings tut, muss der Vermieter detailliert und ausführlich darlegen, dass eine Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung vorlag (BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03 –, juris).

Anne-Kristin Wolff: Gesetzt den Fall, der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs und stellt später fest, dass er aus verschiedenen Gründen die Wohnung nicht mehr für seine Angehörigen benötigt. Macht er sich dann auch schadensersatzpflichtig?

Fachanwalt Bredereck: Grundsätzlich muss der Vermieter den Mieter auf den Wegfall des Grundes hinweisen. Einige Gerichte sahen die Hinweispflicht mit Rechtskraft des Räumungsurteils an (wenn kein Missbrauchsfall vorliegt), andere Gerichte mit Räumung durch den Mieter. Der BGH entschied 2005, dass die Hinweispflicht mit Beendigung des Mietverhältnisses ende (BGH, Urteil vom 09. November 2005 – VIII ZR 339/04 –, BGHZ 165, 75-85). Stellt der Vermieter danach fest, dass er den Eigenbedarf nicht mehr benötigt, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig.

12.01.2015

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Rechtstipp vom 09.02.2015
aus der Themenwelt Eigenbedarfskündigung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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