Offene Immobiliendachfonds – wie viel Verlust droht den Anlegern?

Viele Deutsche haben in der Vergangenheit ihr Geld in offene Immobilienfonds angelegt. Zahlreiche Fonds wurden geschlossen, so der Allianz Flexi Immo C, der db immoflex, der DWS Immoflex, der Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotect Substanz P.

Ein offener Immobilienfonds zeichnet sich dadurch aus, dass der Anleger seine Anteile im Prinzip jederzeit zurückgeben kann. Er muss damit leben, dass zum Zeitpunkt der Rückgabe möglicherweise der Kurs gesunken und Geld verloren gegangen ist. Gerät der Fonds in ernste wirtschaftliche Schwierigkeiten, kann die Fondsverwaltung die Rücknahme der Anteile aussetzen, was bedeutet, dass der Anleger seinen Anteil nicht mehr zurückgeben kann, bis die Sperre aufgehoben wurde. Damit soll ein unkontrollierter Abfluss des investierten Kapitals verhindert und dem Fonds die Chance zur Erholung gewährt werden. Gelingt die Sanierung nicht, kann die Sperre endgültig sein. Der Fonds wird dann aufgelöst. Die in ihm enthaltenen Immobilienwerte werden zu Geld gemacht und das Geld an die Anleger verteilt. Dies kann mit großen Verlusten verbunden sein.

Der Allianz Flexi Immo C beispielsweise ist ein offener Immobilienfonds, der über die DVAG (Deutsche Vermögensberatung) an Anleger vertrieben wurde. Als Dachfonds bestand er aus zahlreichen Unterfonds, sog. Zielfonds. Tausende Anleger investierten und erhofften sich eine sichere und rentable Anlage. 2012 wurde der Fonds wegen Liquiditätsproblemen geschlossen. Das Risiko, dass die Anteile nicht zurückgegeben werden können, auf das Kapital aufgrund der Sperre mithin nicht jederzeit zugegriffen werden kann, dürfte nicht jedem Anleger ohne Weiteres bewusst sein. Daher hat der BGH festgestellt, dass der Anleger über dieses Risiko aufgeklärt werden muss (BGH – XI ZR 130/13). Das Problem des Allianz Flexi Immo C war aber grundsätzlicher und dem Anleger verborgen. 

Während er das Risiko, dass die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden konnte, ggf. dem Prospekt entnehmen konnte, wenn er denn rechtzeitig eines erhalten hatte, wusste er sicher nicht, dass wenigstens ab 2010 einige der Zielfonds, aus denen der Allianz Flexi Immo C bestand, bereits von der Anteilsrücknahme betroffen waren. Das Risiko war also nicht mehr abstrakt, sondern längst konkret. Die Berater dürften Anleger in der Regel nicht darauf hingewiesen haben. Denn Anleger können mit abstrakten Risiken oft leben, aber ein Investments tätigen, bei dem das Risiko längst eingetreten ist, wollen sie sicher nicht.

Das LG Frankfurt verurteilte die DVAG in einem so gelagerten Fall zu Schadensersatz (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 31.07.2014, Az.: 2-32 O 154/13). Nicht einmal die DVAG behauptete in dem Prozess, den Anleger auf die Schwierigkeiten der Zielfonds hingewiesen zu haben. Die DVAG legte auch nicht einmal Berufung ein, so dass die Entscheidung rechtskräftig wurde. 

Was heißt das für die Anleger? Es heißt vor allem, dass Anleger, die sich falsch beraten fühlen, rechtlichen Rat in Anspruch nehmen sollten. Es könnte dabei eine entscheidende Rolle spielen, ab welchem Zeitpunkt die Anleger wussten, dass die Zielfonds/Unterfonds schon geschlossen oder in Schwierigkeiten waren, als die Dachfonds erworben wurden. Ab Kenntnis dieser Tatsache könnte die dreijährige Verjährungsfrist beginnen.

Der Verfasser berät Sie gern. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt per Mail und Telefon auf. Bevor Kosten entstehen, weist Sie der Verfasser ausdrücklich darauf hin.