Altbauwohnungen: Vermieter müssen grundsätzlich nicht modernisieren und Mieter können trotz Mängel nicht mindern

Ein Mieter darf grds. erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei ist unter anderem das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen. Wer eine ältere Wohnung angemietet, darf also nicht das gleiche Niveau erwarten, wie es für Neubauwohnungen vorgeschrieben ist. Einen Modernisierungsanspruch hat der Mieter nicht, es sei denn, im Mietvertrag wurde zum Wohnungszustand eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen. In allen anderen Fällen kommt es darauf an, ob ein zeitgemäßes Wohnen möglich ist.

Eine Mietminderung scheidet aus, wenn zum Beispiel:

Die Fenster und Türen der Wohnung in einem dem Alter und der Konstruktion des Hauses entsprechenden, ordnungsgemäßen Zustand sind. Eine Instandsetzung ist daher nicht erforderlich. Auf eine Modernisierung der Wohnung und eine damit verbundene Wohnwertverbesserung aber hat der Mieter im Allgemeinen keinen Anspruch.  Dass die behaupteten Zuglufterscheinungen so stark seien, dass die Wohnung unter zumutbaren Bedingungen nicht mehr benutzt werden kann, ist – wie in der mündlichen Verhandlung erörtert – nicht erkennbar.  (Landgericht Karlsruhe, Az: 9 S 157/05, Urteil vom 23.09.2005

Trittschalldämmung in der Wohnung bzw. in der Wohnung darüber:  Maßgeblich sind die DIN-Vorschriften, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten, nicht die aktuellen. Wenn diese eingehalten sind, dann besteht kein Mangel (BGH-Urteil vom 17.2.2010, Aktenzeichen VIII ZR 104-09).

Sicherheit an der Wohnungseingangstüren: der Mieter darf nicht erwarten, dass seine Tür an den neuesten Sicherheitsstandards angepasst wird. Es kommt ebenso darauf an, ob der Zustand der Tür den Sicherheitsanforderungen der Bauweise des Gebäudes und seinem Baujahr entspricht. (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 6.9.2012, Aktenzeichen 27 C 30–12).

Stromstärke: Der Mieter kann nicht gleichzeitig auf allen 4 Kochplatten und Backofen auf der höchsten Stufe betreiben. Kein Mietmangel nach Ansicht des Landgerichtes Berlin, Urteil vom 19.7.2013, Aktenzeichen 63 S 362-11).

Folgende Standards darf Ihr Mieter jedoch erwarten: 

Ein Mieter muss in der Lage sein, neben einer laufenden Waschmaschine oder des Geschirrspülers zusätzlich noch ein weiteres haushaltsübliches Elektrogerät zu betreiben wie ein Staubsauger. Nach Ansicht des BGH gehöre das zu einem zeitgemäßen Wohnen. In diesem Fall hat er den Vermieter zur Modernisierung verpflichtet.

 (BGH, Urteil vom 10.2.2010, Aktenzeichen VIII ZR 343-08)

Mindestens eine Steckdose im Bad für Föhn oder für die elektrische Zahnbürste muss ebenso vorhanden sein (BGH, Urteil vom 26.7.2004, Aktenzeichen VIII ZR 281-03).

Nach Ansicht des Landgerichtes Berlin müssen die Wände der Küche stark genug sein, um Hängeschränke für Geschirr und andere Küchenutensilien zu tragen (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.2.2015, Aktenzeichen 67 S 355-14)

Mein Tipp: 

Wenn Sie eine Altbauwohnung vermieten, sollten Sie auf jeden Fall auf solche „Unannehmlichkeiten“ hinweisen und vertraglich festhalten. Solche Mängel, die im Mietvertrag / Übergabeprotokoll enthalten sind, berechtigen nachträglich den Mieter nicht zur Minderung und erst recht nicht zu einer Modernisierung.