Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung

LG Dortmund, Urteil vom 24.11.2015 – 9 S 41/14

Mit Urteil vom 24.11.2015 hat das Landgericht Dortmund dargelegt, welche Anforderungen an die ordnungsgemäße Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu stellen sind.

Der Ausgangsstreit

Die Kläger haben die Jahresabrechnung 2012 der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten. In dieser Jahresabrechnung wurde u.a. über die Positionen „Sonstiges – Umlegbare Kosten“, „Sonderkosten“, „Sonstiges“ und „Sonderkosten einzelner Nutzer“ abgerechnet. In der Abrechnung wurden lediglich die Zahlungen auf das Wohngeld und die Instandhaltungsrücklage als Einnahmen aufgeführt. Zinseinkünfte wurden beispielsweise nicht berücksichtigt. Für die Positionen „Kaltwasser“, „Abwasser“ und „Müllabfuhr“ wurde eine Gesamtpersonenzahl zugrunde gelegt, die für eine leer stehende Wohnung keine fiktive Person in Ansatz brachte. Bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage wurde allein ein Gesamtbetrag aufgeführt, aus dem sich etwaige Entwicklungen der Instandhaltungsrücklage nicht entnehmen ließen. Schließlich erfolgte die Nutzereinzelabrechnung nur aufgrund einer Schätzung der Vorjahreswerte.

Die Entscheidung

Das Landgericht Dortmund erklärte auf die Berufung der klagenden Eigentümer den Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig. Gemäß § 28 Abs. 3 WEG ist durch die Verwaltung nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sie hierzu eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Eigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere, ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt wurden.

Diesen Anforderungen wird die angefochtene Jahresabrechnung nach Ansicht des Landgerichts Dortmund nicht gerecht. Die Abrechnung über „sonstige Positionen“ ist, auch wenn die Umlage der Positionen an sich möglich sein sollte, aus sich selbst heraus nicht verständlich. Die Positionen müssten innerhalb der Abrechnung erläutert werden. Bereits hieran scheitert die Abrechnung. Darüber hinaus sind als Einnahmen neben den geleisteten Zahlungen auf Wohngeld und Instandhaltungsrücklage auch die auf die Abrechnungen der Vorjahre erbrachten Nachzahlungen, die Zinseinkünfte und (ggf.) Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage einzustellen. Unter der Position „Abrechnungszahlung“ hatte die Verwalterin eine Saldierung der Nachzahlungen und der Guthabenerstattungen vorgenommen. Auch dies war nicht korrekt. Bei einer Abrechnung einzelner Kostenpositionen nach Gesamtpersonenzahl ist für eine leer stehende Wohnung zumindest eine fiktive Person in Ansatz zu bringen. Ein Leerstand entbindet den betreffenden Wohnungseigentümer nicht von der Verpflichtung zur Tragung von Kosten und Lasten.

Bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage führt das Landgericht Dortmund aus, dass die Darstellung sowohl Zahlungen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge ausweisen muss, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben. Aus all diesen Gründen war die Abrechnung für unwirksam zu erklären.

Praxistipp

Die Entscheidung des Landgerichts Dortmund verdeutlicht, welche hohen Anforderungen an die korrekte Jahresabrechnung zu stellen sind. Insbesondere haben Positionen wie „Sonstiges“ oder „Sonderkosten“ nichts in einer Abrechnung zu suchen, es sei denn, sie werden im Anschluss noch innerhalb der Abrechnung erklärt.