Schimmel – Wann muss der Vermieter auch die Ursachen beseitigen?

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 hat sich das Landgericht Bremen (LG Bremen, Urteil vom 05.09.2018 – 1 S 281/17) mit der häufig streitigen Frage beschäftigt, wann der Vermieter verpflichtet ist, die Ursache für einen Feuchtigkeits- bzw. Schimmelschaden zu beseitigen.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung mit Kellerräumen verbunden. Im Jahr 2014 kam es zu einer Überflutung des Kellers. Anschließend haben sich, so die Mieterin, bei starken Regenfällen Pfützen und Feuchtigkeit im Keller gebildet. Die Vermieterin ließ Arbeiten im Keller durchführen, nach Wahrnehmung der Mieterin wurden insbesondere die Wände verspachtelt. Die Schäden, die in den angemieteten Kellerräumen durch das eingedrungene Wasser entstanden waren, ließ die Vermieterin allerdings nicht beseitigen.

Mit ihrer Klage verlangt die Mieterin, dass die Vermieterin zur Beseitigung zunächst der durch die Feuchtigkeit entstandenen Schäden verurteilt wird. Sie hat darüber hinaus aber auch noch beantragt, dass die Vermieterin die Ursache für die Feuchtigkeit beseitigen soll. Außerdem möchte die Mieterin feststellen lassen, dass sie zur Minderung der Miete und zum Zurückbehalten eines Teils der Miete berechtigt ist. Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und stellte fest, dass die Mieterin zur Minderung der Miete von 2 % und zur Zurückbehaltung der Miete von weiteren 6 % berechtigt ist. Der Antrag auf Verurteilung der Vermieterin zur Beseitigung der Ursachen für die eindringende Feuchtigkeit wurde durch das Amtsgericht aber abgewiesen.

Die Entscheidung

Das Berufungsgericht bestätigt das amtsgerichtliche Urteil. Die Mieterin hat in dem hier zu entscheidenden Fall keinen Anspruch auf Beseitigung der Ursachen der eindringenden Feuchtigkeit.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist es Pflicht des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung zur Erhaltung beinhaltet, soweit notwendig, die Verpflichtung zur Beseitigung von Schäden. Wie der Vermieter den Schaden/Mangel beseitigen muss, kann der Mieter dem Vermieter regelmäßig nicht vorschreiben. Andererseits muss der Mieter sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Beseitigung des Mangels verlangen.

Deshalb, so das Landgericht, schulde der Vermieter nicht nur eine Beseitigung von Mangelsymptomen, sondern auch die Beseitigung der zu dem Mangel führenden Ursache. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Möglichkeit eines erneuten Auftretens des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränkt und es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr eines nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen. Wann der Mieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mangelursachen hat, sei im konkreten Fall abzuwägen. Maßgeblich seien hierfür folgende Kriterien: Wahrscheinlichkeit für ein erneutes Auftreten des Mangels, potentieller Schadensumfang bei Wiederauftreten des Mangels, Umfang der Einschränkung der Nutzbarkeit der Mietsache bei einem erneuten Auftreten des Mangels, Häufigkeit des Auftretens des Mangels in der Vergangenheit, Kosten der Mangelursachenbeseitigung.

Anhand dieser Abwägungskriterien gelangt das Landgericht zu dem Ergebnis, dass im konkreten Fall eine Beseitigung von Mangelursachen nicht verlangt werden kann. Nach den von der Vermieterin durchgeführten Arbeiten ist es bislang noch nicht zu weiteren Feuchtigkeitsschäden in dem Keller gekommen. Betroffen seien auch allein Kellerräume, sodass der zu befürchtende Schaden eher gering sei. Da es sich um einen Altbau handelt, liege eine Anfälligkeit für Feuchtigkeit im Keller in der Natur der Sache. Die Mieterin könne keinen gänzlich trockenen Keller erwarten.

Praxistipp

Auch wenn in dem entschiedenen Fall ein Anspruch auf Beseitigung der Mangelursache durch das Gericht verneint wurde, gibt die Entscheidung klare Abwägungskriterien vor, wann neben der Beseitigung der Mangelsymptome auch eine Beseitigung (bzw. zunächst eine gründliche Untersuchung) der Mangelursachen notwendig ist. Anhand der Entscheidung lässt sich in Zukunft gut argumentieren, wann ein Vermieter eine weitergehende Verpflichtung zur Beseitigung hat, insbesondere in Fällen, in denen in Wohnräumen wiederholt Feuchtigkeit und Schimmel aufgetreten sind.