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Anschaffungsnahe Aufwendungen vermeiden
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Es macht Sinn, einen Immobilienkauf auch in steuerlicher Hinsicht zu planen:
Man muss wissen, dass es einen Unterschied in der Steuer macht, ob man Ausgaben
- sofort in voller Höhe abziehen kann oder
- nur als AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt auf die Nutzungsdauer der Immobilie abziehen darf.
Problem: u.U. kein Werbungskostenabzug
Wenn man eine Immobilie kauft, die renoviert werden muss, kann es passieren, dass die Renovierungsaufwendungen steuerlich nicht sofort (als Werbungskosten oder Betriebsausgaben) abgezogen werden dürfen, sondern als Anschaffungskosten über die AfA abgeschrieben werden müssen.
Das liegt an der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Danach gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes aufgewendet werden und netto mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen. Das hat zur Folge, dass sie wie die anderen Herstellungskosten auch mit der AfA abgeschrieben werden müssen.
Ziel: sofortiger Werbungskostenabzug
Der sofortige Steuerabzug ist aber attraktiver, weil der Steuerspareffekt schneller eintritt (sofort statt erst über viele Jahre verteilt).
Lösungsmöglichkeit:
Der BFH hat jetzt entschieden: Wenn man in dem Zeitraum zwischen Abschluss des Notarvertrags und Übergang von Besitz und Nutzen und Lasten renoviert, sind die Kosten sofort abzugsfähig, ohne abgeschrieben werden zu müssen. Das liegt an der Formulierung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Das kleine Wort „nach“ Anschaffung gibt den Ausschlag.
Für Immobilienkäufer kann es also steuerlich attraktiv sein, den Besitzübergang und Übergang von Nutzen und Lasten etwas hinauszuschieben, wenn man die Renovierungsarbeiten schnell vornehmen möchte.
Alternative:
Achten Sie darauf, dass Sie in den ersten drei Jahren für die Renovierung nicht mehr ausgeben als 15 % netto (ohne Umsatzsteuer) von den Anschaffungskosten (im Wesentlichem Kaufpreis und Kaufnebenkosten).
Wir sind im Bereich Immobilien und Steuern top-fit und unterstützen Sie dabei gern.
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