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Asbest – Rechte und Pflichten des Mieters

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Erhält der Mieter einer angemieteten Wohnung oder einem Gewerbeobjekt Kenntnis von der Verwendung von Asbest, so kann er möglicherweise eine Reihe von Ansprüchen und Rechten gegen den Vermieter geltend machen. Sofern der Mieter zunächst nur den Verdacht hat, dass Asbest verwendet wurde, so hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Sofern sich der Verdacht bestätigt, sollen die daraus resultierenden Rechtsfolgen in diesem Beitrag kurz dargestellt werden.

1. Vorliegen eines Mangels: konkrete und abstrakte Gefahr
 Zunächst muss dazu ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ein solcher liegt jedenfalls dann vor, wenn in der angemieteten Wohnung kaputte oder jedenfalls so marode Asbestplatten vorhanden sind, so dass die Gefahr besteht, dass der Mieter die Asbestfasern einatmet und damit die konkrete Gefahr einer Gesundheitsgefährdung (Asbestose) vorliegt. 

Ich darf hierzu auf den Artikel des RA Daryai verweisen, der diese Konstellation bereits in einem Beitrag dargestellt hat:

https://www.dk-ra.de/Urteile&ID=26&Urteil=Asbest%2C+
  Minderung+schon+bei+einer+besch%C3%A4digten+Bodenplatte 

Es reicht allerdings unter Umständen auch aus, dass eine abstrakte Gefahr vorliegt. Damit ist folgende Situation gemeint, die schwieriger zu beurteilen und damit streitträchtig ist.

Wie ist denn der Sachverhalt zu beurteilen, wenn das verwendete Asbest 

- noch festgebunden oder 

- gar nicht in der eigenen Wohnung, sondern in einer Nachbarwohnung vorhanden ist?

Mit dieser Frage hatte sich das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil v. 13.05.2015, Az.: 18 S 140/14) auseinandergesetzt und kam dabei zu folgendem Ergebnis: 

Ein Mangel an der Wohnung sei nicht vorhanden. Denn: die Mieter hatten (nur) die Möglichkeit vorgetragen, dass die Fliesen Asbest freisetzen könnten. Das Gericht ging dabei davon aus, dass ein Mangel zwar auch dann vorliegen kann, wenn eine Wohnung nur mit der Befürchtung benutzt werden kann, dass sich eine Gefahr verwirklicht. Auch eine bloß abstrakte Gefahr kann also für die Annahme eines Mangels schon genügen, denn schon die Kenntnis von „Asbest in der Wohnung“ kann zu Verunsicherungen und psychischen Belastungen bei den Bewohnern führen. Und selbst wenn Fliesen asbesthaltig sein sollten – so würden die Fasern nur bei Beschädigung der Fliesen freigesetzt. Im vorliegenden Fall waren die Fliesen aber intakt – es bestand daher in keiner Hinsicht die Gefahr, dass die Gesundheit der Bewohner durch Asbest gefährdet werden könnte. Bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung war daher auch keine Beschädigung der Fliesen zu befürchten. Es muss also zumindest eine gewisse Schwelle zu einer dann konkreten Gefährdung überschritten worden sein. 

Nicht immer führt also eine Schadstoffbelastung auch zum Recht auf Beseitigung, Mietminderung oder gar auf fristlose Kündigung. Ob und inwiefern das von Ihnen verwendete Asbest in dem bei Ihnen aktuellen Zustand einen Mangel darstellt, beantworten wir Ihnen gerne im Rahmen eines Beratungsgesprächs, denn hier ist noch zusätzlich die Frage zu beantworten, welche Art von Asbest verwendet wurde, so ist z. B. festgebundenes Asbest in Vinyl-Asbest-Fliesen, den sogenannten Floor-Flex- oder Flex-Platten. Kein Mangel liegt vor, wenn diese noch völlig unbeschädigt sind und „nur“ die Angst besteht, dass diese reißen könnten. Hierzu gibt es eine ausdifferenzierte Rechtsprechung, so dass eine Beratung durch einen fachlich versierten Rechtsanwalt dringend empfohlen wird. 

Im Folgenden wird davon ausgegangen, dass ein Mangel vorliegt. Dann ergeben sich folgende Rechte des Mieters.

2. Mängelbeseitigung

Zunächst hat der Mieter gegen den Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB einen Anspruch darauf, dass dieser den Mangel beseitigt.

Wie der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt, ist zunächst einmal seine Entscheidung. Die Art und Weise der Beseitigung von Asbest wird durch den Vermieter bestimmt. 

Praxistipp: 

Natürlich besteht die Gefahr, dass der Vermieter aus Gründen der Kostenersparnis das Asbest nicht fachgerecht beseitigen lässt, so dass sich der Zustand gegebenenfalls verschlimmert bzw. teils sogar erst durch die Arbeiten Asbestfasern in der Luft nachweisbar sind. Es kann sich als Mieter dann anbieten, dem Handwerker Zutritt zur Wohnung zu gewähren, aber ein gerichtliches, selbstständiges Beweisverfahren zu beginnen, um das Ausmaß der Asbestbelastung und die zur Beseitigung notwendigen Maßnahmen gerichtsfest feststellen zu lassen.

Der Vermieter muss die Reparaturmaßnahme vernünftig ankündigen (§ 555a Abs. 2 BGB) und eine Reparaturmaßnahme kann ausnahmsweise unzulässig sein, wenn sie zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt (bspw. die nutzbare Wohnfläche verringert).

Vor Beginn des Mietervertrags: Ist einem bereits bei Vertragsschluss oder vor Übergabe der Wohnung bekannt, dass es Asbest in der Wohnung gibt, muss man sich seine Rechte ausdrücklich vorbehalten. In § 536b BGB ist nämlich geregelt, dass man als Mieter ansonsten kein Recht auf Mietminderung oder Anspruch auf Schadens- und Aufwendungsersatz geltend machen kann. Es bleibt dann nur der Anspruch auf Beseitigung des Mangels, dessen Durchsetzung in einem Rechtsstreit aber mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann. Nur in Ausnahmefällen, wenn sich der Mangel erheblich verschlechtert (die Platten brechen auf), können die Gewährleistungsrechte wiederaufleben.

3. Aufwendungsersatzanspruch

Gemäß § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und ersatzweise die erforderlichen Aufwendungen, also den Ersatz der Kosten der Beseitigung, verlangen. Hier heißt es aber aufzupassen. Der Aufwendungsersatzanspruch ist nur unter ganz bestimmten Bedingungen durchsetzbar (bspw., wenn der Vermieter sich mit der Beseitigung des Mangels im Verzug befindet).

Informativ hierzu ist die Entscheidung des AG Saarbrücken vom 24.08.2016 – 3 C 490/15.

Praxistipp:

Viele Rechte aufgrund von Mängeln kann man als Mieter erst dann wahrnehmen, wenn man den Vermieter wegen der Mängelbeseitigung entweder abgemahnt oder ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Dabei kann die Abmahnung bereits mit der Mängelanzeige erklärt werden, indem der Vermieter eindeutig zur Mängelbeseitigung aufgefordert wird. Um sich sämtliche Handlungsoptionen offenzuhalten und dem Vermieter die Dringlichkeit der Situation zu verdeutlichen, empfehle ich, immer zur Beseitigung innerhalb einer bestimmten Frist aufzufordern. Das kann ja auch in freundlichen Worten geschehen („darf ich mir erlauben, mir für die Beseitigung des oben mitgeteilten Mangels eine Frist von … zu notieren“). Bitte beachten Sie, dass Sie als Mieter für den Zugang der Abmahnung darlegungs- und beweispflichtig sind.

Zu dem Thema des beweissicheren Zugangs darf ich auf den Artikel des Kollegen Daryai verweisen, der diese Thematik sehr übersichtlich aufgearbeitet hat: 

https://www.dk-ra.de/Urteile&ID=180&Urteil=Wie+stelle+ich+Schreiben+beweissicher+zu%3F

4. Mietminderung 

Sobald ein mehr als nur unerheblicher Mangel auftritt, hat man als Mieter gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB das Recht, die Miete angemessen zu mindern.

Eine Minderung kann aber ausgeschlossen sein, bspw. wenn der Mangel dem Vermieter nicht angezeigt wird und der Vermieter nicht auf anderem Wege Kenntnis von dem Mangel erhalten hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung ist es dem Mieter aus Treu und Glauben auch dann verwehrt, die Miete zu mindern, wenn er eine ihm zumutbare Mitwirkung an der Beseitigung des Mangels unterlässt oder verweigert (er also beispielsweise von dem Vermieter beauftragte Handwerker nicht in das Objekt lässt bzw. dies an unzulässige Bedingungen knüpft, BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14).

Praxistipp:

Liegt unstreitig ein Mangel vor, wendet der Vermieter nicht selten ein, dass der Mieter Handwerker nicht in die Wohnung gelassen hat. Als Mieter befindet man sich – prozessual – in einer schwierigen Situation, da der von dem Vermieter bezahlte Handwerker als Zeuge in dem Rechtsstreit auftreten kann und die Erinnerung des Handwerkers sich häufig deutlich von der des Mieters unterscheidet. Kontakte mit Handwerkern muss man als Mieter deshalb sorgfältig protokollieren. Und noch einmal: Die Art und Weise der Mängelbeseitigung bestimmt zunächst einmal der Vermieter.

Will man eine Mietminderung gleich umsetzen (wovon ich im Regelfall dringend abrate), sollte man in jedem Fall zunächst in den Mietvertrag schauen, ob sich dort Regelungen zur Mietminderung finden. Jedenfalls in der Gewerberaummiete kann das Recht zur Minderung so eingeschränkt werden, dass der Mieter weiter verpflichtet ist, die Miete in voller Höhe zu bezahlen, ihm aber die Möglichkeit verbleibt, die zu viel gezahlte Mietzahlung nachträglich zurückzuverlangen (Entscheidung zu einer zu weitreichenden Einschränkung, BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 30/15).

Zur Minderungshöhe: Theoretisch soll die Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache in Verhältnis zu dem Gesamtwert der Leistung bewertet werden. Achtung: Recherchiert man im Internet nach Minderungsquoten muss man gründlich vorgehen. Ganz falsch ist es, allein nach der höchsten Quote zu schauen und, nachdem man diese gefunden hat, die Recherche zu beenden. Die von den Gerichten ausgeworfenen Quoten beziehen sich immer auf den konkreten Einzelfall. Liegt die Entscheidung eines Gerichts zur Höhe der Minderung nicht vollständig (also einschließlich Begründung) vor, kann sich aus der Zusammenfassung häufig der Zusammenhang nicht erschließen. Und auch Richter sind Menschen, zum Teil – und besonders häufig bei extremen Entscheidungen – sind gerichtliche Entscheidungen zur Höhe der Minderung nicht nachvollziehbar (also eventuell nicht richtig). Bei aller Objektivität, die Entscheidung des Richters zur Höhe der Minderung wird auch von seiner persönlichen Sensibilität gegenüber der Asbestthematik beeinflusst. Letztlich wird durch die Gerichte zum Teil bei der Höhe der Minderung ein Mitverschulden des Mieters berücksichtigt.

Das Landgericht Berlin (LG Berlin – 65 S 419/10, Urteil vom 16.01.2013) hat beispielsweise bei einer gerissenen bzw. gebrochenen asbesthaltigen Fußbodenfliese eine Mietminderung von 10 % zugesprochen und dies wie folgt begründet:  

„Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen jedenfalls dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27.10.1998, 65 S 223/98, GE 1999, 47).“

Praxistipp: Um die Höhe einer angemessenen Minderung anhand von Entscheidungen einschätzen zu können, muss man also zumindest mehrere Entscheidungen im Volltext lesen, um zu entscheiden, ob der Sachverhalt tatsächlich mit dem eigenen Fall vergleichbar ist und ob andere Gerichte mit ähnlichen Sachverhalten zum gleichen Ergebnis gelangt sind.

5. Zurückbehaltungsrecht
Nicht ganz so bekannt ist, dass der Mieter neben dem Recht, die Miete zu mindern, auch aus § 320 BGB ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht ausüben kann. Zurückbehaltung meint, dass der Mieter einen Teil der Miete zunächst nicht zahlen muss, nach Beseitigung des Mangels (oder Beendigung des Mietverhältnisses) diesen „zurückbehaltenen“ Teil aber unverzüglich an den Vermieter nachleistet. Lässt man sich zu viel Zeit damit, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen (BGH, Beschluss vom 16.09.2014 – VIII ZR 221/14).

Mit Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 – hat der Bundesgerichtshof dieses Recht auf Zurückbehaltung – also die Höhe, in der es ausgeübt werden kann – aber deutlich eingeschränkt. Demnach wird man im Regelfall Miete zusätzlich zur Minderung allein in Höhe des Minderungsbetrags und bis zur Gesamthöhe einer Monatsmiete zurückbehalten dürfen.

Von Bedeutung ist das Zurückbehaltungsrecht vor allem dann, wenn man es als Mieter mit der Minderung übertrieben hat, der Vermieter deshalb die Zahlungsverzugskündigung erklärt und durch das Berufen auf das Zurückbehaltungsrecht der Mietrückstand verringert werden soll.

6. Kündigung
Wichtig, aber gerade im Wohnraummietrecht eher selten genutzt, ist die Möglichkeit zur außerordentlich fristlosen Kündigung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird dem Mieter, wenn ein Mangel durch den Vermieter nicht beseitigt wird, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil entzogen. Dies berechtigt gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Voraussetzung ist aber regelmäßig, dass der Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und er entweder abgemahnt oder ihm eine Frist gesetzt wurde (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Ausnahmsweise kann eine Fristsetzung oder Abmahnung entbehrlich sein, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder aber die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Im Regelfall sollte man sich als Mieter hierauf nicht verlassen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Wichtig: Die Kündigung hat schriftlich – mit Originalunterschrift sämtlicher Mieter – zu erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB).

Praxistipp: Die Möglichkeit zur außerordentlich fristlosen Kündigung sollte man in zwei Fällen in Erwägung ziehen.

1. Man möchte sich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem unliebsam gewordenen Mietvertrag trennen. 

2. Die Asbestbelastung ist massiv und der Vermieter vollständig unwillig (muss man seine Rechte gerichtlich durchsetzen, werden zwischen Klageerhebung und abschließendem Urteil nicht selten mehrere Jahre liegen, in denen man mit dem Asbest leben muss).
 Da man neben dem vorzeitigen Auszug auch erhebliche Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter hat, befindet man sich – wenn denn sämtliche Voraussetzungen vorliegen – in einer sehr guten Verhandlungsposition, um mit dem Vermieter über die Abwicklung des Mietverhältnisses zu verhandeln.

7. Schadensersatz

 Letztlich hat der Vermieter gem. § 536a BGB unter bestimmten Voraussetzungen dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den dieser aufgrund eines Mangels erleidet. Voraussetzung ist im Regelfall auch hier, dass der Mieter dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Bestand der Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses – und kann der Mieter das auch nachweisen und wurde die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen –, kann eine Fristsetzung nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB ausnahmsweise entbehrlich sein.

Als Schadensersatz kann der Mieter zunächst einmal Schäden an seinem Eigentum, den sog. Mangelfolgeschaden geltend machen. Ebenfalls zu ersetzen sind Körperschäden und dann regelmäßig auch ein Schmerzensgeld. Wird aufgrund des Mangels das Mietverhältnis durch den Mieter gekündigt, kann er außerdem den Kündigungsfolgeschaden bei dem Vermieter geltend machen. Hierzu gehören beispielsweise Umzugskosten, die Kosten eines Maklers, die Kosten für die Einlagerung von Mobiliar und insbesondere die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete (bis zur erstmaligen Möglichkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses für den Vermieter).

8. Prozessuales 

Während die „normalen“ Schadensersatzpositionen wie „Kosten des Maklers“ etc. normalerweise recht einfach zu beziffern sind, gibt es in den Asbestfällen eine Besonderheit. Da sich die gesundheitlichen Gefahren oft erst nach Jahrzehnten vor allem in Form der Asbestose zeigen, kann hier auf die sogenannte „Feststellung“ geklagt werden, dass der Vermieter sämtliche Schäden („materielle“ und „immaterielle“, also Schmerzensgeld) zu ersetzen hat, die durch diese Exposition ausgelöst noch auftreten werden. Insofern kann man dadurch wenigstens in finanzieller Hinsicht eine gewisse Absicherung für den Fall erreichen, dass später tatsächlich gesundheitliche Folgen/Schäden eintreten. 


Rechtstipp vom 14.06.2018
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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