Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Der Mieter hat einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter im Hinblick auf alle Maßnahmen, die zumindest auch der Mietsache zugutekommen. Diese sind solche Maßnahmen, die dem Erhalt der Mietsache oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs dienen und keine notwendigen Aufwendungen im Sinne von § 536a Abs.2 BGB sind. Beispiele aus der Rechtsprechung: Befestigung der Hoffläche, Verlegung von Fußböden, Einbau eines Bades, Maßnahmen zur Verbesserung der Wasser- und Stromversorgung, das Einbringen eines Fliesenbelages.

Aufwendungsersatzansprüche nach § 539 BGB werden fällig, wenn die jeweiligen Aufwendungen der Mietsache zugutegekommen sind. Aus diesem Grunde gehen diese Ansprüche nicht auf einen Erwerber über.

Die nächste Voraussetzung dieses Anspruchs ist der Fremdgeschäftsführungswille des Mieters. Daran fehlt es, wenn die Verwendungen nur den eigenen Zwecken und Interessen des Mieters dienen. Die Aufwendungen müssen außerdem dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen. Vornahme von Aufwendungen entspricht nicht dem wirklichen Willen des Vermieters, wenn dieser erklärt, dass er mit einer vom Mieter geplanten Maßnahme nicht einverstanden ist.

Des Weiteren müssen die Aufwendungen ohne Auftrag oder sonstige Berechtigung durch den Vermieter vorgenommen werden.

Wenn die vom Mieter durchgeführten Maßnahmen zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks geworden sind, kommt ein Bereicherungsanspruch in Betracht. Dafür muss der Vermieter Eigentum im Hinblick auf die gemachten Aufwendungen erlangt haben. Dies geschieht u.a. durch eine Verbindung mit dem Grundstück – wenn der Gegenstand vom Grundstück nicht getrennt werden kann, ohne dass er dadurch zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter sich die Bereicherung nicht aufdrängen lassen muss. Er kann in diesem Falle die Beseitigung des erlangten Vermögensvorteils verlangen oder den Ersteller des Bauwerks auf das Wegnahmerecht verweisen. Was die Höhe des Anspruchs betrifft, so wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt, ob der Wert des verlorenen Materials die Obergrenze des Bereicherungsanspruchs darstellt oder der herauszugebende Gewinn des Bereicherungsschuldners den Verlust des Bereicherungsgläubigers übersteigen kann.