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Bauträgervertrag – Mängelhaftung des Bauträgers und Abtretungsklausel
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Einleitung
In notariellen Bauträgerverträgen finden sich regelmäßig Klauseln, wonach der veräußernde Bauträger seine ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegenüber den am Bau und der Planung Beteiligten an den Erwerber abtritt. Treten Mängel auf, stellt sich die Frage der Wirksamkeit einer solchen Abtretungsklausel und der etwaigen nur subsidiären Inanspruchnahme des Bauträgers.
Zur notwendigen Konkretheit von Abtretungsregelungen
Nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 24.09.2013 (I-21 U 122/12, 21 U 122/12) reicht es für die Wirksamkeit einer Abtretungsregelung aus, dass diese den betroffenen Kreis abstrakt umschreibt. Es ging in diesem Urteil um folgende Klausel:
„…VI. Gewährleistung( ... )3.Die dem Veräußerer zustehenden Gewährleistungsansprüche gegenüber die am Bau und der Planung Beteiligten einschließlich Architekten werden von dem Veräußerer mit Wirkung zum Zeitpunkt vollständiger Kaufpreiszahlung abgetreten - …“.
Es stellte sich dort die Frage der notwendigen Bestimmtheit des Personenkreises, bzgl. derer die Abtretung erfolgt sein sollte. Hier ist es nicht nötig, die einzelnen Unternehmen namentlich zu bezeichnen. Denn so sind – regelmäßig vorliegende- allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007, 1952, 1955 Tz. 30; BGHZ 102, 384 = NJW 1988, 1261). Die Bezeichnung „die am Bau oder der Planung Beteiligten“ genügt diesen Anforderungen, so das OLG.
keine nur nachrangige Haftung des Bauträgers
Tritt der Bauträger seine Mängelansprüche sicherungshalber an den Erwerber ab, bedeute das jedoch keine nachrangige Haftung des Bauträgers. Einer Entscheidung des LG Karlsruhe v. 23.12.2020- 6 O 141/20 lag folgende Regelung im Bauträgervertrag zugrunde:
..Der Haftungsanspruch richtet sich grundsätzlich gegen den Veräußerer. Dieser tritt jedoch sicherungshalber alle ihm zustehenden Erfüllungs-, Haftungs-, Nacherfüllungs- und Schadensersatzansprüche an den Erwerber ab. Diese Abtretung wird jedoch erst wirksam, wenn der Veräußerer mit seinen Verpflichtungen im Verzug ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung und angemessener Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche gegen ihn nicht mehr bestehen.“
Das Landgericht führte aus, dass die Klausel einer „Abtretung sicherungshalber“ nur die dem Bauträger seinen Nachunternehmern gegenüber bestehenden Rechte beträfe, nicht jedoch die Vertragsbeziehungen und die sich daraus ergebenden Gewährleistungsrechte der Erwerber gegenüber dem (veräußernden) Bauträger. Damit führt diese Klausel nicht dazu, dass der Anspruch der Erwerber gegenüber ihrer solventen Vertragspartei- der Bauträger- geschwächt wird. Folge einer solche Klausel ist als nicht etwa die fehlende Dispositionsbefugnis des Erwerbers wahlweise gegen den Bauträger oder gegen Nachunternehmer vorgehen zu können.
Fazit:
Abtretungsregelungen können die Rechtsposition der jeweiligen Erwerber im Hinblick auf Mängel an der Wohnungseigentumsanlage insbesondere mit Blick auf eine mögliche Insolvenz des Bauträgers stärken. Ohne eine Abtretung der Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die sonstigen Baubeteiligten hätten sowohl die Erwerber als Einzelpersonen als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Mängeln im Falle einer Insolvenz des Bauträgers keinen vertraglich haftenden Schuldner für Mängelansprüche. Für die Wirksamkeit reicht die abstrakte Bezeichnung des Kreises der von der Abtretung betroffenen Unternehmen aus.
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