Bauträgervertrag – Risiken und Tipps im Überblick – developer contract – important risks & tips

Erwerben Sie Wohneigentum vom Bauträger, sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung genau hinschauen. Im Nachfolgenden sollen die wichtigsten Tipps und Stolperfallen verdeutlicht werden, um ein großes böses Erwachen vermeiden zu können. 

Das Reihenhaus oder die Eigentumswohnung verlocken zum Kauf – sowohl im grünen Gürtel rings um die Städte als auch in bevorzugten innerstädtischen Bereichen. Erwerber sollten allerdings nicht blind auf ihr Glück vertrauen, sich vielmehr mit der Tücke im Detail eines Bauträgervertrages auseinandersetzen. Der Bauträgervertrag unterscheidet sich erheblich vom Vertrag zum Bau eines Hauses auf eigenem Grund und Boden. 

Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Verpflichtung zum Bau eines Einfamilienhauses, eines Doppelhauses, eines Reihenhauses, einer Neubau-Eigentumswohnung oder der Sanierung einer Altbauwohnung.

Die sog. Eigentümerfalle

Eine Besonderheit des Bauträgervertrags besteht darin, dass der Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt, nämlich nach Fertigstellung des Bauvorhabens, Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen – nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in bis zu sieben Raten – zu leisten hat. 

Um nicht in die damit verbundene Eigentümerfalle zu tappen, sollte der Erwerber den Vertrag erst beurkunden, wenn der Bauträger auch wirklich Eigentümer des Baugrundstücks ist und eine Baugenehmigung vorliegt.

Die sog. Grundschuldfalle

Für die Finanzierung des Vorhabens lässt sich die den Bauträger finanzierende Bank eine Grundschuld (Globalgrundschuld) eintragen. Jedoch muss der Erwerber lastenfreies Eigentum am Haus oder der Eigentumswohnung erlangen. Um nicht in die Grundschuldfalle zu tappen, achten Sie bei Vertragsschluss unbedingt darauf, dass sich die Bauträgerbank verpflichtet, das Vertragsobjekt aus der Haftung für die Globalgrundschuld freizustellen (Lastenfreistellung) und zwar auch für den Fall, dass der Bau nicht vollendet wird!

Die sog. Kontofalle

Nach der Lastenfreistellung sind in der Regel Zahlungen auf das Konto der den Bauträger finanzierenden Bank zu leisten. Achten Sie vor jeder Anweisung darauf, dass Sie auch auf das richtige Konto, nämlich das Konto der Bauträgerbank und nicht etwa auf das sich vielleicht bei der gleichen Bank befindliche Geschäftskonto des Bauträgers zahlen.

Die sog. Vormerkungs- und Sicherheitsfalle

Die erste Rate des Zahlungsplans kann der Bauträger erst einfordern, wenn unter anderem die Rechte des Erwerbers durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert sind und wenn der Bauträger ihm bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs leistet. 

Zahlen Sie deswegen nicht vor dem Nachweis der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch und nicht, bevor die vorher genannte Sicherheit gestellt ist. Lassen Sie sich nicht von der Übergabe einer Bauträgerbürgschaft gemäß Paragraf 7 MaBV blenden. Die Sicherheiten sind nicht identisch. Bei Zweifeln hilft Ihr Rechtsanwalt bzw. Ihre Rechtsanwältin.

Die sog. Bürgschaftsfalle

Gegen Übergabe einer Bauträgerbürgschaft lassen sich abweichend von den sonst in der MaBV vorgesehenen Zahlungsraten Vorauszahlungen des Erwerbers vereinbaren. Dass Sie bei Übergabe einer Bauträgerbürgschaft quasi rundum gesichert sind, ist ein Trugschluss. 

Die Bauträgerbürgschaft sichert zum Beispiel Erwerber nicht gegen Verzugsschäden, nicht gegen entgangene Steuervorteile bei Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins und erlaubt bei Baumängeln nicht, Zahlungen zurückzubehalten. Um der Bürgschaftsfalle auszuweichen, ist unbedingt anwaltlicher Rat einzuholen und der Text der Bürgschaftsurkunde vor der Beurkundung zu prüfen.

Die sog. Sonderwunschfalle

Vereinbarungen von Sonderwünschen nach Beurkundung des Bauträgervertrags können teuer werden. Vorauszahlungen für Sonderwünsche sind risikovoll. Achten Sie darauf, dass Sonderwünsche wie Eigenleistungen detailliert hinsichtlich ihrer Beschaffenheitsmerkmale vereinbart und im Bauträgervertrag beurkundet sind.

Die sog. Kostenfalle

Wichtig ist auch, die Erschließungs- und Anschlusskosten richtig zu regeln. Steht im Bauträgervertragsentwurf, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt, und sollen diese – ungeachtet dessen, dass sie von der Gemeinde noch nicht festgesetzt sind – Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts fälligen Abschlagszahlung sein, kommt das einer ungesicherten Vorleistung gleich. Daher ist es auch hier ratsam, zur vertraglichen Gestaltung einer Sicherheit kompetenten, anwaltlichen Rat einzuholen.

Die sog. Nachbesserungsfalle

Mängelrechte sind in Bauträgerverträgen oft auf die Nachbesserung (Nacherfüllungsrecht) beschränkt. Achten Sie vor Vertragsbeurkundung darauf, dass neben dem Nacherfüllungsrecht auch die gesetzlichen Rechte des Schadensersatzes, des Rücktritts und der Minderung erhalten bleiben.

Die sog. Wohneigentümer-Falle

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, sollten Sie vor Beurkundung des Vertrages unbedingt die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Beschlusssammlung prüfen. Fragen Sie nach, ob Gerichtsprozesse der Eigentümer laufen, um nicht Teil einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft zu werden. Auch hier ist anwaltlicher Rat unerlässlich.

English version

If you buy home for ownership from the developer you should look carefully before signing the contract.

The terraced house or the condominium lure to purchase – both in the green areas around the cities as well as in preferred inner-city areas. However acquirers should not rely blindly on their luck but rather deal with the problems in detail of a developer contract. The developer contract differs significantly from the contract for the construction of a house on its own land. 

The developer is the owner of the property, acts as a builder and sells the property with an obligation to build a detached house, a semi-detached house, a terraced house, a new condominium or the renovation of an old apartment.

There are several pitfalls to be considered for buyers, the most important at this point:

The so called owner trap

A peculiarity of the developer contract is that the acquirer becomes the owner of the property namely after completion of the construction project, although he is required to do early payments under the Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) up to seven installments. In order not to fall into the associated owner trap the acquirer should not certify the contract until the developer is actually the owner of the building land and a building permit is present.

The so called property debt trap

For the financing of the project the bank financing the developer can register a land charge (global land charge). However the purchaser must obtain no-load property at the home or condo. In order not to fall into the property debt trap (Grundschuldfalle), make sure at the conclusion of the contract necessarily that the developer committed to indemnify the contract object from liability for the global land charge (indemnity) even in the event that the construction is not completed.

The so-called account case

As a rule, after the indemnity has been paid, payments are to be made to the account of the bank financing the developer. Before each instruction make sure that you pay also onto the correct account that is the account of the developer bank and not the business account of the developer.

The so-called preemption and security trap

The first installment of the payment plan can only be claimed by the developer if among other things, the purchaser's rights are secured by a priority order in the land register and if the developer provides him with security for the timely production of the work without significant deficiencies amounting to five percent the remuneration claim. 

Therefore do not pay before proof of the order of release for the benefit of the acquirer in the land register and not before the aforementioned security has been provided. Do not be fooled by the handover of a property developer guarantee according to article 7 MaBV. The collateral is not identical. If in doubt, the lawyer helps.

The so-called guarantee trap

Deviating from the payment installments otherwise provided for in the MaBV, advance payments from the purchaser can be agreed upon against the handover of a property developer guarantee. It's a fallacy that you are almost completely secured when handing over a property developer guarantee. For example, the builders' guarantee does not protect against damage caused by default, not against lost tax benefits in the event of non-compliance with the completion deadline, and does not permit the retention of payments in the event of construction defects. In order to evade the guarantee case it is absolutely necessary to seek legal advice and to check the text of the guarantee document prior to certification.

The so-called special request trap

Agreements of special requests after certification of the developer contract can be expensive. Advance payments for special requests are risky. Make sure that special requests such as in-house services have been agreed in detail with regard to their characteristics and have been certified in the developer contract!

The so-called cost trap

It is also important to properly regulate the development and connection costs. If the builder contract design states that the transferor covers the development and connection costs and these are – despite the fact that they have not yet been determined by the municipality – part of the advance payment due after the first construction phase has been completed, this amounts to an unsecured advance payment. Therefore it is also advisable here to seek competent contractual counsel for the provision of security.

The so-called repair trap

Defective rights are often limited to the subsequent improvement (Nacherfüllungsrecht) in property development contracts. Before signing the contract make sure that in addition to the supplementary performance right you also have the legal rights of compensation, resignation and reduction.

The so-called homeowner trap

When purchasing a condominium the buyer becomes a member of a community of owners. In order not to fall into the trap it is important to check the declaration of division, the community regulations, the minutes of the owners' meetings and the decision-making process before the contract is authenticated. Ask if the owners are running legal proceedings to avoid becoming part of a fractious homeowner community.