Berlin: Zwölf Baustellenaudits führen nicht zur generellen Bauüberwachungspflicht!

Die Bauüberwachung ist ein entscheidender Leistungsbestandteil für den Erfolg eines Bauvorhabens. Für diejenigen Baubeteiligten, die die Bauüberwachung gegenüber dem Bauherrn übernommen haben, ist sie eine äußerst zeitintensive, haftungsträchtige und sorgfältig zu erledigende Leistungspflicht. Für den Bauherrn ist eine „erfolgreiche" Bauüberwachung im Hinblick auf das Gelingen des Bauvorhabens unabdingbar notwendig.

Leider ist die Leistung der Bauüberwachung immer wieder Gegenstand von Bauprozessen, wenn es bei der Herstellung des Bauwerks zu Mängeln gekommen ist.

Die vorliegende Entscheidung ist daher für alle Bauherren, Architekten, Baudienstleister, Projektleiter und Privatgutachter, die sich mit der Bauüberwachung beschäftigen, von besonderer Bedeutung.

1. Der Fall.

Eine Bauherrin nimmt einen „Baudienstleister" bzw. Bausachverständigen auf Schadensersatz in Höhe von ca. 121.400 € in Anspruch. Diesen Betrag verlangt die Bauherrin als Entschädigung für die Mängelbeseitigung an der Fassade (Wärmedämmung) des Bauvorhabens und an der Brandwand des Gebäudes.

Die Bauherrin wirft dem „Baudienstleister" vor, dass er die betreffenden Gewerke nicht sorgfältig überwacht habe, denn jeder Bausachverständiger hätte bei ordnungsgemäßer Überwachung erkennen können, dass die Arbeiten nicht sach- und fachgerecht ausgeführt worden seien. Zudem habe der „Baudienstleister" auch die Abnahme für die Eigentümer (in deren Auftrag und mit deren Vollmacht) hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums erklärt, ohne zu offenbaren, dass er -aufgrund der mangelhaften Überwachung - keine Kenntnis von der Qualität der Arbeiten haben konnte.

Die Parteien hatten vereinbart, dass der Baudienstleister bzw. Bausachverständige die Überwachung durch Baustellenaudits vornehmen sollte, wobei diese in einzelnen Auditphasen bereits quantitativ konkretisiert waren. Vereinbart waren 12 Audittermine, wobei zu jedem Audittermin jeweils nur circa 1/3 der Objektfläche zur Begutachtung zur Verfügung zu stellen war.

Es stellt sich die Frage, ob die Bauherrin mit ihrer Schadensersatzklage Erfolg hatte?

2. Die „Baustellen-Audit"-Entscheidung des Kammergerichts.

Die Antwort lautet: Nein. Das Kammergericht hat die Schadensersatzklage der Bauherrin mit Urteil vom 05. März 2013 -27 U 93/12 insgesamt abgewiesen.

Hierbei hat das Kammergericht folgende Leitsätze hervorgehoben:

• „Ein Bausachverständiger, der das Vorhaben baubegleitend überwachen und überprüfen soll, ob die Ausführung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen übereinstimmt sowie den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften entspricht, schuldet keine umfassende Bauüberwachung, wenn die Überwachungstätigkeit vertraglich auf zwölf „Baustellenaudits" beschränkt ist".
• „Ein mit einzelnen „Baustellenaudits" beauftragter Bausachverständiger verletzt seine Überwachungspflichten nur dann, wenn er solche Mängel nicht beanstandet, die bei den Terminen oder aufgrund übergebener Unterlagen erkennbar sind".

3. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust.

An der Bauüberwachung spart man bei einem Bauvorhaben besser nicht. Das Ziel der Bauherrin - eine umfassende Bauüberwachung - konnte mit nur zwölf Auditterminen niemals erreicht werden; die Vertragsgestaltung der Bauherrin hat also letztendlich das Erreichen des Gestaltungsziels vereitelt. In Bausachen geschehen immer noch sehr häufig die meisten Fehler bei der Abfassung oder Verwendung von nicht interessengerechten Bau- bzw. Baudienstleistungsverträgen - hier zugunsten des Bausachverständigen. Nur optimierte Bauverträge bilden ein zuverlässiges und sicheres Fundament.

Autor: Roland Faust, Geschäftsführender Gesellschafter, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Benholz Mackner Faust

Rechtsanwälte/ Fachanwälte, Dortmund, info@bmf-recht.de