Beweislast bei arglistiger Täuschung des Grundstückskäufers

Ein Verkäufer handelt objektiv arglistig, wenn er zusammen mit einem Wochenendhaus eine Motorradgarage verkauft, die erkennbar als Wohnraum genutzt wird, obwohl die hierfür erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt. Ein Verkäufer handelt subjektiv arglistig, wenn er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Im vorliegenden Fall verkauften die Beklagten den Klägern ein u.a. mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Die mit dem Haus verbundene Garage wurde als Wohnraum genutzt, wodurch, wie sich später infolge bauaufsichtsrechtlicher Intervention herausstellte, die baurechtlich zulässige Grundfläche deutlich überschritten wurde. Wegen des bauordnungswidrigen Zustandes erklärten die Käufer die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und verlangten die Rückabwicklung des Vertrages sowie u.a. Schadensersatz.

Vorliegend sah der BGH, Urteil vom 06.03.2020, V ZR 2/19, die Beweislastregel verletzt, wonach denjenigen, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anficht, die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände trifft, mithin bei einer behaupteten Täuschung durch Verschweigen auch für die unterbliebene Offenbarung. Bei Darlegung und Beweis dieser negativen Tatsache kommt dem Käufer indes die Erleichterung der sog. sekundären Darlegungslast zugute, wonach es ausreicht, die vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise detailliert darzulegende Aufklärung auszuräumen, d.h. zu widerlegen.

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