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BGH ermöglicht Ausstieg aus ungeliebten Wärmelieferungsverträgen
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Vielfach haben Hauseigentümer und Eigentümergemeinschaften mit Energieversorgern Wärmelieferungsverträge. Teilweise sind diese im Rahmen von Formularverträgen so gestaltet, dass der Energieversorger eine bereits im Hause vorhandene Anlage zu einem symbolischen Preis pachtet und diese dann wartet und betreibt, um so letztlich das gelieferte Gas umzusetzen. Meist wurde für diese Verträge eine Laufzeit von 10 Jahren unter Bezugnahme auf die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Lieferung von Fernwärme (AVBFernwärme) vereinbart.
Durch den entstandenen Wettbewerb auf dem Gebiete der Gaspreise entstand nun ein Bedürfnis, sich aus solchen Verträgen zu lösen. Im konkreten Fall griff eine Eigentümergemeinschaft einen solchen Liefervertrag an, um eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag zu erwirken.
Man argumentierte zum einen mit der Unwirksamkeit der langen Vertragsbindung, weil diese den Eigentümer unangemessen benachteilige. Das Versorgungsunternehmen berief sich hingegen auf die nach der AVBFernwärme zulässige Vertragsdauer von 10 Jahren.
Währenddessen die Eigentümergemeinschaft in den Vorinstanzen unterlegen war, bekam sie schließlich vor dem Bundesgerichtshof Recht (BGH-Urt. v. 21.12.2011, Az.: VIII ZR 262/09).
Dieser entschied:
„Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten, zu warten und zu betreiben."
Vor dem Hintergrund der geringen Investitionen in die Anlage sei auch die Vertragslaufzeit im Übrigen nicht zu rechtfertigen so der BGH weiter. Er kam zu dem Schluss, dass in derartigen Fällen die Vereinbarung einer 10jährigen Laufzeit eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 305 BGB darstelle.
Fazit: Wer also derartige Verträge geschlossen hat, sollte überprüfen, ob sich derzeit am Markt bessere Konditionen erzielen lassen und die Verträge prüfen. Im Falle einer Kündigungsmöglichkeit entstehen so erhebliche Einsparpotentiale, die sich sicher auch für die Rentabilität der Immobilie nutzbar machen lassen.
RA Falk Gütter
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel. (0351) 80 71 8-41
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