BGH: Kürzung der Miete im Einzelfall möglich bei Schließung von Geschäften im Corona- Lockdown

Der BGH hat in einer wichtigen Entscheidung am 12.01.2022 festgestellt, dass eine pauschale Mietminderung bei coronabedingter Geschäftsschließung möglich ist, diese aber im Einzelfall immer genau zu prüfen sei. Die Störung der Geschäftsgrundlage muss hierbei im Einzelfall stets geprüft werden (XII ZR 8/21).

Der BGH hat am 12.01.2022 entschieden, dass eine coronabedingte staatliche Geschäftsschließung zwar grundsätzlich geeignet ist, eine Mietminderung zu begründen. Voraussetzung hierfür sei jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Dies sei dann nicht der Fall, wenn das Mietobjekt weiterhin für den tatsächlichen Nutzungszweck zur Verfügung stehe. Das Vorliegen eines Mietmangels ergebe sich nicht bereits aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts.

Allerdings komme eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB in Betracht. Diese berechtige jedoch nicht pauschal zu einer (bestimmten) Vertragsanpassung. Diese müsse immer im Einzelfall geprüft werden. Insbesondere müssen auch erhaltene finanzielle Hilfsmittel in die Bewertung einfließen. 

Im konkreten Fall des BGH ging es um einen Rechtsstreit des Textil- Einzelhändlers Kik und dem Vermieter einer der Filialen von Kik. Im März 2020 wurden wegen der Corona- Pandemie alle Geschäfte geschlossen. Die Mieterin zahlte insgesamt 7.850 € Miete nicht für dieses Ladenlokal. Der Vermieter verklagte seine Mieterin auf Zahlung. Das LG Chemnitz verurteilte Kik zur Zahlung, das OLG Dresden reduzierte in der Berufungsinstanz die Miete auf die Hälfte und sah eine Störung der Geschäftsgrundlage als gegeben an, die weder Mieter noch Vermieter hätten vorhersehen können. Das OLG war der Meinung, dass die Folgen einer solchen Pandemie nicht einer Partei alleine zugemutet werden können und hat daher hier pauschal eine Minderung um 50 % angenommen. Der BGH hat nun die Sache zur Entscheidung an das OLG Dresden zurückverwiesen. Es hat dem OLG im Grunde zugestimmt, aber diesem aufgegeben zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen der Lockdown auf die Kik - Filiale hatte und ob diese so gravierend waren, dass der Mieter deshalb weniger Miete zahlen durfte.