BGH: Vermieter kann wegen Mietschulden fristlos und ordentlich kündigen

Zahlt der Mieter den fälligen Mietzins nicht, hat der Vermieter das Recht zur Kündigung. Der BGH hat dieses Kündigungsrecht der Vermieter nun mit Urteilen vom 19. September 2018 gestärkt (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Grundsätzlich sind dem Vermieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses engere Grenzen gesetzt als dem Mieter. Er ist aber zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter zwei Monate nacheinander mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. „Die fristlose Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage seine Schulden begleicht“, erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.

Für den Fall, dass eine fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, erklären viele Vermieter zeitgleich auch hilfsweise die ordentliche Kündigung. Ist in solchen Fällen die fristlose Kündigung nun unwirksam, weil der Mieter seine Schulden beglichen hat, bedeutet dies nicht automatisch, dass auch die ordentliche Kündigung nicht wirksam ist. Das hat der Bundesgerichtshof aktuell entschieden.

In dem zu Grunde liegenden Fall waren die Mieter die geschuldete Miete jeweils in zwei aufeinander folgenden Monaten schuldig geblieben. Beide Vermieter haben daraufhin die fristlose Kündigung ausgesprochen und hilfsweise die ordentliche fristgerechte Kündigung erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter ihre Schulden nach dem sie die Kündigung erhalten hatten.

Die beiden Vermieter wollten die Mietverträge aber trotzdem beenden, scheiterten aber zunächst mit ihren Räumungsklagen. Das Landgericht Berlin erklärte, dass die fristlosen Kündigungen aufgrund des Mietrückstands zunächst berechtigt gewesen seien und die Vermieter die Räumung der Wohnung verlangen konnten. Allerdings seien diese Ansprüche durch die Zahlung der ausstehenden Miete erloschen. Auch die ordentliche Kündigung laufe ins Leere, weil zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Begleichung der Mietrückstände kein Mietverhältnis mehr bestanden habe, das folglich auch nicht ordentlich gekündigt werden konnte.

Die Vermieter verfolgten ihre Räumungsklagen weiter und der BGH kippte die Urteile des Landgerichts Berlin. Der BGH stellte klar, dass auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung des Mietverhältnisses führen kann, wenn die vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung durch die Begleichung des Mietrückstands nachträglich unwirksam geworden ist. 

Der BGH wies die Fälle an das Landgericht zurück. Dieses muss nun prüfen, ob die ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen an einen Kündigungsgrund erfüllen.

„Die Kündigung von Mietverträgen ist oft mit größeren Schwierigkeiten verbunden und macht sowohl für Vermieter als auch für Mieter häufig eine rechtliche Beratung erforderlich“, so Rechtsanwalt Schulte-Bromby.

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