Brexit: Die englische Limited als Grundstückseigentümerin – Teil 3

Auf Nachfrage eines Mandanten ergänze ich meine bisherigen Rechtstipps zu den Auswirkungen des Brexit auf die englische Limited mit Niederlassung in Deutschland.  

Frage:

Kann eine Limited nach dem Brexit noch als Eigentümerin im deutschen Grundbuch eingetragen sein und über ein in Deutschland belegenes Grundstück verfügen?

Die Limited das Mandanten ist als Eigentümerin eines Grundstückes im deutschen Grundbuch eingetragen Gegenstand der Limited ist das Halten des Eigentums und dessen Verwaltung. Wie kann die Limited nach dem Brexit über das Grundstück verfügen, wenn sie zukünftig wie eine GbR zu behandeln ist?

a) Gesellschaftsrechtliche Folgen des Brexit

Wie bereits in meinen weiteren Rechtstipps dargelegt, unterfällt die englische Limited mit tatsächlichem Verwaltungssitz in Deutschland nach dem Brexit nicht mehr der europarechtlichen Gründungstheorie, sondern der Sitztheorie des BGH. Das hat zur Folge, dass die Limited dem deutschen Gesellschaftsrecht untersteht.

Die Anforderungen des deutschen Gesellschaftsrechts für die Errichtung einer GmbH werden bei der Gründung einer englischen Limited nicht eingehalten. Die Limited kann mithin nicht wie eine GmbH oder UG behandelt werden, sondern sie ist aufgrund der Nichteinhaltung der deutschen Rechtsvorschriften für die Gründung von Kapitalgesellschaften, nach dem Brexit als vermögensverwaltende Gesellschaft nur noch als GbR zu qualifizieren. Es handelt sich mithin um einen identitätswahrenden Formwechsel (sog. Statutenwechsel).

Das Grundbuch würde unrichtig werden, denn im Grundbuch ist noch die Limited Eigentümerin, welche aber in dieser Form nach deutschem Recht keine eigenständige Rechtspersönlichkeit mehr hat und auch keine eigenen Rechte mehr ausüben kann. Das Grundbuch wäre unrichtig und insoweit zu berichtigen.

Aufgrund des Statutenwechsels sind auch die Direktoren der Limited nach den Vorschriften der GbR zu behandeln. Die GbR wird grundsätzlich von den Gesellschaftern vertreten.

Man kann sich trefflich darüber streiten, ob die Articles of Association der Limited aufgrund des Statutenwechsels als Vertrag zwischen den GbR Gesellschaftern ausgelegt werden könnte. Sollten sich die Gerichte dieser Ansicht anschließen, könnte die englische Limited regeln, dass die Vertretung der GbR nach außen von Personen wahrgenommen wird, welche durch das Board of Directors der Limited bestellt worden sind.

Damit die vermögensverwaltende Limited nach einem Brexit handlungsfähig bleibt, könnte sie bereits jetzt eine entsprechende Ergänzung ihrer Articles of Association vornehmen und die Eventualität des Formwechsels in eine GbR regeln.

In Betracht zu ziehen wäre ggf. auch die Möglichkeit, die Limited als vermögensverwaltende OHG im Handelsregister einzutragen, oder bereits vor dem Brexit, d. h. noch unter Geltung des europäischen Rechts, vorsichtshalber die Zustimmung der Gesellschafter und Direktoren für zukünftige Verfügungen über das Vermögen einzuholen (eventuell als Generalvollmacht).

a)  Grundbuchberichtigung erforderlich?

Eine Grundbuchberichtigung ist nur dann erforderlich, wenn der Brexit tatsächlich stattfindet und sich der Hauptverwaltungssitz der Limited weiterhin in Deutschland befindet.  

Sollte die Limited eine Zweigniederlassung im deutschen Handelsregister eingetragen haben, könnte die Umwandlung der Limited im deutschen Zweigniederlassungsregister auf Antrag dahingehend geändert werden, dass eine GbR oder OHG deutschen Rechts die Zweigniederlassung fortführt. Gefestigte Rechtsprechung existiert zu dieser Konstellation bislang nicht.