Bundesgerichtshof stärkt die Rechte des Mieters

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kommt bei schweren Verstößen gegen den Mietvertrag oder bei Zahlungsverzug in Betracht. In solchen Fällen ist in der Regel eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt. Andernfalls muss der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ als Kündigungsgrund nachweisen. Im Gesetz ist hierzu unter anderem der Eigenbedarf genannt. Die Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen benötigt. Ein berechtigtes Interesse liegt laut Gesetz weiterhin vor, wenn der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde.

Im Jahr 2012 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, der Vermieter dürfe eine Mietwohnung auch dann kündigen, wenn er oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will. Damals wollte die Ehefrau des Vermieters ihre Anwaltskanzlei in die vermietete Wohnung verlegen. Zwar läge hier laut BGH kein Eigenbedarf vor, da der Vermieter die Räume nicht als Wohnung benötige. Der Vermieter könne sich aber auf ein „berechtigtes Interesse“ berufen. Die verfassungsrechtlich geschätzte Berufsfreiheit sei ähnlich stark zu bewerten wie ein mögliches Eigenbedarfsinteresse des Vermieters.

Mit einer neuen Entscheidung (BGH Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16) erhöht der BGH nun die Anforderungen an eine Kündigung des Vermieters, wenn dieser die Wohnung gewerblich nutzen will.

Der BGH weist darauf hin, dass bei Anwendung der Generalklausel stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien erforderlich sei. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. 

Im vorliegenden Fall wollte die Vermieterin das Mietverhältnis deshalb kündigen, weil ihr Ehemann weiteren Arbeitsplatz samt Archiv in der vermieteten Wohnung einrichten wollte. Der BGH hat ein berechtigtes Interesse der Vermieterin verneint, denn aufgrund der Nutzung allein für gewerbliche Zwecke liegt noch kein Nachteil von einigem Gewicht vor. Es sei nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslagerung des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein anderer nicht unerheblicher Nachteil entstehen würde und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären. 

Dies könne laut BGH etwa dann anzunehmen sein, wenn die geschäftliche Tätigkeit anderenfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert wie beispielsweise gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen. 

Der BGH stellt mit der neuen Entscheidung Leitlinien auf, wann der Berufs- und Geschäftsbedarf ähnlich schwer wiegt wie der Eigenbedarf und erhöht die Anforderungen an eine Kündigung. Der Vermieter muss neben der beabsichtigten gewerblichen Nutzung nunmehr auch nachweisen, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses für ihn ein Nachteil von einigem Gewicht darstellt.

Rechtsanwältin Helena Meißner (Kanzlei Wohlfeil), Gießen