Endrenovierungsklausel: So urteilt der Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in der Vergangenheit wichtige Entscheidungen, die sich um das Thema Schönheitsreparaturen drehen und die Rechte des Mieters stärken, gefällt.

Starre Quotenabgeltungsklausel generell unwirksam

Unter einer Quotenabgeltungsklausel versteht man einen Vertragspassus, durch den der Mieter verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen vom Zeitablauf und der Abnutzung abhängigen Anteil an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen.  

Das Urteil des BGH vom 12. September 2007 (Az.: VIII ZR 316/06) bezieht sich auf einen Formularmietvertrag mit dieser Regelung: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“ Die Anlage Nr. 10 enthält folgende Bestimmung: „Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Die Karlsruher Richter entschieden, dass eine solche isolierte Endrenovierungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam und damit der Mieter nicht zur Schönheitsreparatur verpflichtet ist. Ein durchschnittlicher Mieter kann die Klausel so verstehen, dass er beim Auszug in jedem Fall die Wohnung frisch renovieren muss. Diese „starre“, also von Wohnzeit und Abnutzung unabhängige Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen. Der ausschlaggebende Punkt: Der Mieter hätte auch dann renovieren müssen, wenn er dort nur kurz gewohnt oder erst kürzlich freiwillig Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.

Flexible Abgeltungsklausel kann gegen Transparenzgebot  verstoßen 

Eine „flexible“ Quotenabgeltungsklausel, die den Kostenanteil an den tatsächlichen Renovierungsbedarf knüpft, bedeutet für den Mieter keine unzulässige Benachteiligung und ist grundsätzlich zulässig. Doch auch hier steckt die Tücke im Detail, wie die aktuellste BGH-Entscheidung vom 26. September zeigt (Az.: VIII ZR 143/06). Der strittige Mietvertrag schrieb die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer bestimmten Frist vor. Die Fristen beliefen sich je nach Nutzungsart der Räume auf drei, fünf und sieben Jahre (§ 16 Nr.2 des Mietvertrages). Erfordere der Zustand der Räume keine Renovierung, konnte von dieser gestaffelten Renovierungsfrist abgewichen werden (§ 16 Nr.4 des Mietvertrages).

Die strittige Quotenabgeltungsklausel enthielt 16 Nr. 7 des Mietvertrages: „Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffer 1 bis 4 nicht fällig, zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt und die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenersatzes ... entspricht dem Verhältnis der in Ziffer 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Generell sieht auch der BGH hierin eine grundsätzlich zulässige flexible Quotenabrechnungsklausel, weil sich der Kostenanteil auf die tatsächliche Abnutzung der Wohnung bezieht. Im konkreten Fall erkennt der Gerichtshof allerdings einen Verstoß gegen das Transparenzgebot: Es sei nicht hinreichend deutlich für den Mieter, dass ihm ein Einwand wegen nur unterdurchschnittlicher Nutzung zusteht. Zudem bemängelte der BGH die Bezugnahme auf Ziffer 2 bis 4, weil die Quote auch so verstanden werden könnte, dass der Mieter neben der konkreten Abnutzung Renovierungskosten anteilig tragen müsse, obwohl er diesen Renovierungsbedarf gar nicht selbst verursacht hat.

Mieterhöhung wegen unwirksamer Renovierungsklausel? 

Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 181/07 war beim BGH ein Verfahren mit bahnbrechenden Auswirkungen anhängig. Dem Revisionsverfahren liegt ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe zugrunde, wonach der Vermieter gemäß § 558 BGB vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gerichtlich erzwingen kann, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unzulässig ist (Az.: 7 U 186/06). Die OLG-Richter stützten ihre Entscheidung zugunsten des Vermieters darauf, dass Schönheitsreparaturen wegen ihres Entgeltcharakters als Zuschlag auf die Miete zu berücksichtigen sind. Schließlich kalkuliere der Vermieter bei der Berechnung des Mietzinses auch ein, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt. Daraus folgt, dass der Mieter eine höhere Miete zu zahlen hat, wenn er seinerseits nicht zur Renovierung verpflichtet ist. Weil im konkreten Fall keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt worden waren, zog das Gericht zur Berechnung des Zuschlags § 28 Absatz 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung heran, der an die ortsübliche Vergleichsmiete und den Mietspiegel anknüpft. Im konkreten Fall ergab sich danach ein Mietzuschlag von 8,50 EUR pro Quadratmeter und Jahr.

Der Entscheidung des OLG Karlsruhe folgte der Bundesgerichtshof nicht und lehnte einen Mietzuschlag, der über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht ab.

Unser Tipp: Vermieter sollten genau darauf achten, wie sie die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen formulieren. Für bestehende Mietverhältnisse bleibt dem Vermieter nur, an das Wohlwollen des Mieters zu appellieren. Eine Mietvertragsanpassung in punkto Mietzuschlag oder Anpassung der Renovierungsklausel ist derzeit nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

(WEL)