Corona-Abmilderungsgesetz: Mietrecht

Am 01. April 2020 tritt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 hinsichtlich der nachfolgenden Bestimmungen in Kraft. Damit wird ein neuer Art. 240 § 2 EGBGB geschaffen, der wie folgt lautet:

„Beschränkungen der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30.06.2022 anzuwenden.“

Vorweg: Das Risiko, ob der Mieter den gemieteten Gegenstand, dessen Mangelfreiheit unterstellt, verwenden kann, trägt der Mieter. Wer also einen privaten Platz mietet, um dort einen Jahrmarkt abzuhalten, dann aber nicht die Genehmigung für die Veranstaltung erhält, muss trotzdem die Miete zahlen. Deshalb kann ein Gastwirt oder ein Ladenbesitzer nicht mit Hinweis auf das behördliche Verbot, seinen Betrieb zu öffnen, die Zahlung der Miete verweigern. Das wiederum war Anlass für den Gesetzgeber, die vorstehende Regelung zu schaffen.

Zu Absatz 1:

Zu Satz 1:

Der Mieter wird nicht aus der Pflicht entlassen, die fällige Miete zu bezahlen. Der Mieter kann auf Zahlung verklagt werden, er muss Verzugszinsen zahlen und dem Vermieter einen eventuell entstandenen Verzugsschaden (Rechtsanwaltskosten) ersetzen. Nur eines kann der Vermieter nicht: wegen Zahlungsrückständen, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 entstanden sind (normalerweise also die Mieten für April bis Juni 2020), das Mietverhältnis fristgerecht oder fristlos kündigen.

Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse, ist also nicht auf Verbraucher, Wohnungsmietverhältnisse oder Kleinstgewerbetreibende als Mieter beschränkt.

Die Kündigungsbeschränkung gilt nur, wenn die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Der Gesetzgeber gibt damit vielfältigen Fallgestaltungen Raum, in denen die Pandemie die Zahlungsfähigkeit Mieters einschränkt oder aufhebt. Umgekehrt: Ist der Mieter nur zahlungsunwillig oder war er sowieso zahlungsunfähig, hindert die Pandemie den Vermieter nicht an der Kündigung wegen der ausbleibenden Zahlungen.

Zu Satz 2:

Das betrifft nur den Fall, dass es zur Kündigung und zum Räumungsprozess zwischen Vermieter und Mieter kommt. Denn die Glaubhaftmachung erfordert ein Verfahren, innerhalb dessen sie stattfindet. Die Glaubhaftmachung ist nur ein weniger strenges Beweisverfahren. In der Begründung zum Gesetzentwurf sind als Beispiele hierfür die eidesstattliche Versicherung, die Gewährung staatlicher Leistungen zur Einkommenssicherung, Bescheinigungen des Arbeitgebers über den Verdienstausfall und Betriebsuntersagungen genannt.

Nach Meinung des Verfassers entbindet das den Mieter nicht davon, vor Gericht detailliert und nachvollziehbar vorzutragen, in welchem Maß und über welche Zeiträume seine Zahlungsfähigkeit hinsichtlich der Mieter eingeschränkt war. Der Prozess findet ja sowieso erst zu einem späteren Zeitpunkt statt und da liegen die Zahlen vor. Auch die Richtigkeit der Zahlen muss der Mieter im Prozess beweisen. Nur für den ursächlichen Zusammenhang zwischen den nachgewiesenen schlechten Zahlen und der Pandemie genügt die Erleichterung der Glaubhaftmachung.

Zu Satz 3:

Eigentlich nur eine Klarstellung. War vor dem 01.04.2020 bereits ein Kündigungsgrund vorhanden oder entsteht ein solcher später oder entsteht ein anderer Kündigungsgrund als ein Zahlungsrückstand während des 2. Quartals 2020, so kann der Vermieter deshalb kündigen.

Auch das Recht zur freien Kündigung, beispielsweise bei Gewerberaummietverträgen, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, wird durch die Regelung in Satz 1 nicht ausgeschlossen.

Zu Absatz 2:

Das ist definitiv. Beispielsweise die Frage, ob die Abweichung durch Formularvereinbarung oder individuell handschriftlich geschah, stellt sich überhaupt nicht. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs gilt das sogar für nach dem 30.06.2020 getroffene Vereinbarungen.

Zu Absatz 3:

Gemeint sind beispielsweise gepachtete Hotel- und Gaststättenbetriebe sowie Landpachtverhältnisse.

Zu Absatz 4:

Das bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen aus der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020, die bis zum 30.06.2022 nicht bezahlt sind, ab dem 01.07.2022 wieder gekündigt werden kann, so die Begründung. Der Verfasser meint, dass der Wortlaut des Gesetzestextes es zulässt, dass ab dem 01.07.2022 auch wegen bis dahin getilgter Zahlungsrückstände gekündigt werden kann. Das könnte ein Thema für die Rechtsprechung werden.

Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Klünder, Stuttgart

30. März 2020