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Darf der Hausverwalter im eigenen Namen klagen?
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Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem 1. Juli 2008 nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen.
Darum geht es: Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u.a. berechtigt ist, rückständige Mieten "gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen". Der beauftragte Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter.
Zur Erinnerung: Seit dem 1.Juli 2008 ist durch Gesetz geklärt, dass der Verwalter nicht im Namen des Vermieters klagen darf. Auch Mahnbescheide darf er nicht mehr beantragen: § 79 Abs. 2 ZPO. Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz, das die „Monopolstellung" der Rechtsanwälte teilweise gelockert, teilweise aber auch gefestigt hat.
Was sagt das Gericht: Die Klage ist unzulässig! Im eigenen Namen darf nur klagen, wenn ein ausreichendes „rechtsschutzwürdiges" Interesse besteht, dass der Vermieter im Hintergrund bleibt. Dieses Interesse ist „nur in engen Grenzen" anzuerkennen. Grundsätzlich sollen Rechtsinhaber und Kläger identisch sein (AG Köln, 25.6.2008 - 220 C 55/08).
Da sage ich als Ihr Anwalt: Wenn der Vermieter unbedingt im Hintergrund bleiben will, gibt es noch die Möglichkeit, dass er offene Mietforderungen treuhänderisch an den Verwalter abtritt. Der Verwalter darf dann die an ihn abgetretenen - also seine eigenen - Forderungen als Mahnbescheid geltend machen und vollstrecken. Ganz ohne Schwierigkeiten ist aber auch diese Lösung nicht; denn jetzt nimmt der Verwalter die Stellung eines Inkassounternehmens ein, und dafür sind Anzeigepflichten benötigt. Diese Funktion darf er gewerbsmäßig nur unter bestimmten, besonderen Voraussetzungen ausüben. Im Einzelnen weist der Anwalt gerne den Weg zu der erforderlichen „Registrierung".
Bei weiteren Fragen zu diesem Thema oder bei weiterführenden Aufgabenstellungen rund um das Miet- und Immobilienrecht, stehe ich gerne für Rückfragen zur Verfügung.
Sie können mir auch gerne eine kurze Mail mit Ihrem Anliegen zusenden, und sodann können wir eine erste kostenlose Erstberatung durchführen.
Ihr
Rubin
Rechtsanwalt
Berlin, den 16. Juni 2009
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