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Schönheitsreparaturen: Wie weit dürfen sog. Farbwahlklauseln bei lackierten Holzteilen gehen?

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Darum geht es:  In einem Formularmietvertrag werden die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Weiter heißt es:

"Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:..."

Es folgt der Fristenplan (3/5/7) und sodann:

„Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Der Mieter meint, die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei u.a. wegen des Farbdiktats in Bezug auf Holzteile unwirksam.

Das sagt der BGH: Der BGH hält die „Hamburger Holzklausel" für wirksam. Die Formulierung „üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein" ist keine unzulässige starre Fristenregelung. Auch die Farbwahlklausel hinsichtlich der Holzteile ist laut BGH unbedenklich. Dies liegt einmal daran, dass die Farbwahl des Mieters nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung auf „Weiß oder helle Farbtöne" beschränkt ist. Abzuwägen sind

  • das Interesse des Vermieters an der erleichterten Weitervermietung,
  • das Mieterinteresse an der persönlichen Gestaltungsfreiheit.

Im Zeitpunkt der Rückgabe überwiegt das Vermieterinteresse. Deshalb ist die Beschränkung der Farbwahl bei der Rückgabe wirksam, solange der Mieter - wie hier - immer noch im Rahmen einer Bandbreite heller Farben wählen kann. Zum anderen darf der Vermieter nach Auffassung des BGH bei - offensichtlich gemeint - transparent lackierten Holzteilen sogar eine Rückgabe in jeglicher farbiger Lackierung verbieten, da diese nur mit einem Eingriff in die Substanz des Holzes wieder rückgängig gemacht werden kann. (BGH, 22.10.2008 - VIII ZR 283/07).

Zur Erinnerung: Bei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist eine Einschränkung der Farbwahl auf „neutrale, helle Farbtöne" unzulässig, da eine solche zu stark in die persönliche Gestaltungsfreiheit des Mieters eingreift (BGH, 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - Info M 2008, 315 - Newsletter 15/2008).

Das sagt Ihr Anwalt: 1. Es bleibt dabei: Unbedenklich ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in „hellen" Farben zurückzugeben. 2. Hinzu kommt: Bei transparent lackierten Holzteilen ist auch zulässig, eine Rückgabe ebenfalls in transparenter Lackierung vorzuschreiben. Diese Hinweise sollten Vermieter bei der Vertragsgestaltung nutzen!

Ihr RA Rubin


Rechtstipp vom 15.06.2009

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