Das Besichtigungs- und Betretungsrecht des Vermieters

Der BGH (Urteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13) hat aktuell eine Entscheidung über die Regelung des Betretungsrechts in Mietverträgen gefällt. Danach ist eine Formularbestimmung im Mietvertrag, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

Ein Besichtigungsrecht besteht im Übrigen nur dann, wenn besondere Umstände vorliegen, die für die Bewirtschaftung der Mietsache notwendig sind. Diese werden z. B. angenommen,

• wenn der Vermieter die Wohnung Kaufinteressenten oder auch Immobilienmaklern zeigen möchte,
• zur Zählerablesung,
• zur Vorbereitung von Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten,
• wenn konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden gegeben sind,
• zum Vermessen der Wohnung.

Routinekontrollen zur Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich unzulässig.

Der Besichtigungstermin muss rechtzeitig angekündigt werden, dem Mieter muss dabei auch der Grund für die Besichtigung genannt werden. Allgemein wird eine Vorlaufzeit von 24 Stunden für ausreichend erachtet, bei berufstätigen Mietern muss eine längere Zeit (etwa 7 – 14 Tage) zur Voranmeldung beachtet werden. Eventuelle Urlaubszeiten des Mieters sind zu berücksichtigen.

Der Vermieter darf aus sachlichen Erwägungen eine oder mehrere Personen zur Begleitung mitbringen. Allerdings sind nur solche Personen zu dulden, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden (AG Berlin Mitte 7 C 187/07).

Die Besichtigungszeit darf nicht beliebig lang ausgedehnt werden. Die Dauer wird durch den Zweck der Besichtigung begrenzt. Für Wohnungsbesichtigungen zwecks Verkaufs werden beispielhaft 30 – 45 Minuten als ausreichend erachtet.

Fotografien der Wohnung sind nur mit dem Einverständnis des Mieters zu fertigen, es sei denn sie dienen der Beweissicherung oder der Beseitigung von Schäden.

Die Durchführung von Besichtigungsterminen erfordert grundsätzlich die Abwägung zwischen dem Informationsbedarf des Vermieters und dem Hausrecht des Mieters. In Zweifelsfällen empfiehlt sich hier die Abstimmung mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt.