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Das Besichtigungsrecht des Vermieters

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Es kommt im Rahmen eines Mietverhältnisses immer wieder vor, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter den Wunsch äußert, die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus zu besichtigen. Es stellt sich daher die Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Besichtigung verlangen darf und welche rechtlichen Folgen sich hieraus ergeben.

Das Besichtigungsrecht

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters nicht besteht. Der Vermieter ist nicht berechtigt, jederzeit grundlos oder aus belanglosen Gründen die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus zu besichtigen. Ein solches Besichtigungsrecht kann auch im Rahmen eines Mietvertrags nicht vereinbart werden. Mietverträge stellen üblicherweise Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar, sodass die enthaltenen Regelungen einer strikten Kontrolle unterliegen.

Eine Vereinbarung dahingehend, dass der Vermieter jederzeit, sei es nach vorheriger Ankündigung oder ohne, die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus ohne bestimmten Anlass besichtigen darf, stellt üblicherweise eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist daher unwirksam. Diese Regelung entfaltet also keine Wirkung und der Vermieter kann ein Besichtigungsrecht hierauf nicht stützen.

Dennoch gibt es auch Fälle, in denen der Vermieter ein Besichtigungsrecht hat. Dies unabhängig davon, ob ein solches im Mietvertrag vereinbart wurde. In bestimmten Situationen oder aus bestimmten Gründen besteht das Besichtigungsrecht auch ohne Vereinbarung. Zu prüfen ist in diesem Fall, ob der Vermieter tatsächlich Gründe und ein dazugehöriges erhebliches Bedürfnis hat, die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus zu besichtigen.

In Betracht kommt hier etwa der Wechsel des Vermieters durch einen Verkauf. Der Erwerber hat als neuer Vermieter zwar kein grundloses Besichtigungsrecht, beruft er sich aber darauf, dass er sich einen Eindruck vom Zustand der erworbenen Wohnung oder des erworbenen Hauses verschaffen möchte, wird ein Besichtigungsrecht üblicherweise bestehen. Ein solches Besichtigungsrecht besteht auch im Vorfeld eines Verkaufs, etwa um Kaufinteressenten die Wohnung oder das Haus zu zeigen. Es besteht natürlich auch dann, wenn der Mieter gekündigt hat, um Mietinteressenten zu informieren.

Der Vermieter hat ferner dann das Recht die Wohnung zu betreten und zu besichtigen, wenn dies zur Beseitigung von durch den Mieter angezeigten Mängeln oder sonst bekannt gewordenen Mängeln, Beschädigungen etc. erforderlich ist. Hierzu darf der Vermieter dann auch Handwerker mit in die Wohnung oder das Haus nehmen.

Weitere besondere Situationen sind denkbar und im Einzelfall zu prüfen. Zu prüfen ist auch, ob die Gründe des Vermieters tatsächlich bestehen oder möglicherweise nur vorgeschoben sind. Auf Seiten des Vermieters bedarf es einer genauen Prüfung, ob tatsächlich ein Grund und ein damit verbundenes erhebliches Bedürfnis für die Besichtigung besteht. Nur dann besteht auch ein Besichtigungsrecht.

Die rechtlichen Folgen

Hat der Vermieter kein Besichtigungsrecht, darf diesem der Zutritt zur Wohnung oder dem Haus verweigert werden. Ob es aus Sicht des Mieters immer eine kluge Entscheidung ist, die Besichtigung zu verweigern oder im Sinne des Erhalts eines vernünftigen Verhältnisses zum Vermieter nicht auch einmal die bessere Entscheidung ist, die Besichtigung auch ohne Vorliegen eines Grundes zu ermöglichen, ist eine andere Frage.

Hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, so hat er die geplante Besichtigung dem Mieter vorab anzuzeigen, wobei üblicherweise eine Frist von mindestens 2 Wochen als angemessen erscheint. In dringenden Fällen, etwa bei zu beseitigenden Schäden oder Mängeln, kann natürlich auch eine kürzere Frist angemessen sein. Idealerweise sind dem Mieter einige Vorschläge für die Besichtigung an verschiedenen Tagen und zu verschiedenen Zeiten zu unterbreiten. Alternativ hierzu kann dem Mieter auch die Möglichkeit eingeräumt werden, selbst Vorschläge zu unterbreiten. Auf die Belange des Mieters ist in jedem Fall Rücksicht zu nehmen.

Der Mieter ist bei einem bestehenden Besichtigungsrecht verpflichtet, den Zutritt zu gewähren, er muss also die Besichtigung ermöglichen. Tut er dies nicht, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag, handelt also vertragswidrig. Setzt er dieses Verhalten fort, kann das Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt werden. Inwiefern vor dem Ausspruch einer Kündigung zunächst eine oder mehrere Abmahnungen erforderlich sind, ist im Einzelfall zu prüfen. Üblicherweise werden seitens des Vermieters ohnehin mehrere Aufforderungen zur Ermöglichung der Besichtigung erfolgen. Werden diese fortlaufend ignoriert, wird eine gesonderte Abmahnung üblicherweise nicht erforderlich sein.


Rechtstipp vom 01.12.2017

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