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Das Mietverhältnis in Zeiten des Coronavirus – eine Übersicht für Vermieter
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Wir alle sehen uns in diesen Tagen einer Flut an Nachrichten im Zusammenhang mit dem Coronavirus ausgesetzt. Im Rahmen meiner Tätigkeit als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht treten häufig Vermieter an mich heran, um sich über die am 01.04.2020 in Kraft getretenen Gesetzesanpassungen im Mietrecht zu informieren. Mit diesem Rechtstipp möchte ich Vermietern eine kurze Übersicht über die anstehenden Gesetzesanpassungen vermitteln.
1. Die mietvertraglich vereinbarte Miete bleibt fällig
In nahezu allen Mietverträgen wird der 3. Werktag als Fälligkeitstermin für die monatlich zu entrichtende Miete vereinbart. Dies entspricht auch den Vorgaben des Gesetzgebers in § 556b Abs. 1 BGB.
Ihr Anspruch auf die monatliche Miete bleibt bestehen. Die Anspruch auf Miete ist fällig und durchsetzbar.
2. Neue Mietrückstände im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 berechtigen nicht zur Kündigung
Dies bedeutet konkret, dass Sie das Mietverhältnis nicht aufgrund von Mietrückständen, welche im vorstehenden Zeitraum entstanden sind, kündigen können. Ihr Mieter muss jedoch darlegen, dass ihm die Zahlung der Miete aufgrund der gegenwärtigen Situation nicht möglich ist (beispielsweise Krankheit, Kurzarbeit o. ä.).
Selbstverständlich bleiben solche Mietverhältnisse kündbar, in welchen bereits vor dem 01.04.2020 entsprechende Mietrückstände bestanden. Auch eine Kündigung beispielsweise wegen Eigenbedarfs ist weiterhin möglich.
3. Was passiert mit meinen Darlehensraten ohne entsprechende Mieteinnahmen?
Hier wird Vermietern mit einer laufenden Finanzierung die Möglichkeit gegenüber dem Finanzinstitut eingeräumt, die monatlichen Darlehensraten gegenüber dem Kreditinstitut gestundet zu erhalten. Hierfür müssen Sie jedoch einen entsprechenden Antrag bei Ihrem Kreditinstitut stellen.
4. Was passiert mit bereits anhängigen Räumungsklagen?
In nahezu ganz Deutschland werden aktuell keine Gerichtsverhandlungen mehr durchgeführt. Es wäre zu begrüßen, wenn die Gerichte aufgrund der gegenwärtigen Situation vermehrt das „Schriftliche Vorverfahren“ als Verfahrensart wählten. Ansonsten ist damit zu rechnen, dass auch die Klagen auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bzw. des Hauses eine nicht unerhebliche zeitliche Verzögerung erfahren werden.
5. Was passiert mit bereits festgesetzten Räumungsterminen?
In meiner täglichen Praxis erlebe ich es in nahezu jedem Fall, dass die Gerichtsvollzieherinnen und Gerichtsvollzieher bereits festgesetzte Räumungstermine aufheben. Für jeden Tag bzw. jeden Monat, den Ihr Mieter länger in Ihrer Wohnung bzw. Ihrem Haus verweilt, steht Ihnen ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu.
In jedem Fall ist es ratsam, wenn Vermieter und Mieter eine einvernehmliche Lösung entwickeln, die eine gedeihliche Fortführung des Mietverhältnisses ermöglicht.
Für Ihre Fragen im Zusammenhang mit den Auswirkungen des Coronavirus auf Ihr Mietverhältnis stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Marc Barnewitz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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