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Der Bundesgerichtshof hat den Mieterschutz weiter gestärkt bei der Kappungsgrenze
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Bislang war es so: Stand im Mietvertrag eine kleinere als die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung, so konnte der Vermieter das bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB gewissermaßen zu seinen Gunsten korrigieren und bei seinem Erhöhungsverlangen als Ausgangsmiete zur Berechnung der Kappungsgrenze die fiktive Miete, errechnet aus der tatsächlichen Wohnfläche mal dem bisherigen m²-Preis, ansetzen. Eine Ausnahme galt nur, wenn die Wohnfläche tatsächlich nicht mehr als 10% größer als vertraglich angegeben war.
Ein Beispiel:
Im Mietvertrag steht eine Wohnfläche von 70 m², tatsächlich ist die Wohnung – wie sich später herausstellt – aber 90 m² groß. Bisher wurde pro m² ein Mietzins von 7 Euro berechnet. Früher konnte der Vermieter nun bei seinem Erhöhungsverlangen von einer Ausgangsmiete von 630 Euro (90 m² x 7 Euro) ausgehen, obgleich er nur € 490,00 ( 70 m² x 7 Euro) erhielt.
Die Kappungsgrenze liegt grundsätzlich bei 20% gem. § 558 Abs.3 BGB.
In obigem Beispiel hätte der Vermieter nach früherem Recht nun – unterstellt die sonstigen Voraussetzungen lagen vor – die Miete um 126 Euro ( 630 Euro x 20%) erhöhen können.
Von dieser Haltung ist der BGH nun in seiner Entscheidung vom 18.11.2015 – ZR 266/14 abgerückt. In dieser Entscheidung führt der BGH aus:
„(...) Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es deshalb nicht auf fiktive Verhältnisse, sondern auf die für die tatsächliche Wohnungsgröße, maßgebliche Miete an, weil nach dem gesetzgeberischen Regelungskonzept dieser Bestimmung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen, allein die (tatsächlichen) Gegebenheiten den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden.“
und weiter:
„Somit ist dem Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen. Gleichzeitig – und das ist neu (Anm. d. Verf.) - findet jedoch auch die Kappungsgrenze des § 558 III BGB Anwendung (...). Die Ausgangsmiete bestimmt sich nicht danach, wie sie möglicherweise – fiktiv – hätte gebildet werden können. Maßgeblich ist vielmehr grundsätzlich nur ihr zum Vergleichsstichtag tatsächlich geltender Betrag.“
Dies bedeutet, dass beim Mieterhöhungsverlangen von der tatsächlichen Ausgangsmiete auszugehen ist, ungeachtet dessen, ob der Vermieter ursprünglich – wegen einer tatsächlich größeren Wohnfläche als vertraglich angenommen – eine höhere Miete hätte verlangen können.
In obigem Beispiel ist somit von einer Ausgangsmiete von 490,00 Euro auszugehen, so dass die Miete nur um 98 Euro erhöht werden kann.
Für den BGH überwog nun letztlich der Vertrauensschutz des Mieters, der vor zu abrupten und zu gewaltigen Mieterhöhungen gesetzlich geschützt werden sollte. Vermietern ist anzuraten, die Wohnung vor Vertragsschluss korrekt zu vermessen, um etwaige Nachteile zu vermeiden.
Mietrecht ist eine komplizierte Rechtsmaterie, die meist frühzeitig anwaltliche Beratung unabdingbar macht.
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