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Kappungsgrenze - Was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten

  • In besonderen Gebieten, z. B. in großen Städten mit geringem Wohnraumbestand, können die einzelnen Bundesländer eine Kappungsgrenze festlegen.
  • Bei der Mieterhöhung muss der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze beachten.
  • In den meisten Städten mit Kappungsgrenze ist die Mieterhöhung auf 15 % begrenzt.
  • Die Kappungsgrenze ist eng mit der Mietpreisbremse verbunden.

Wie funktioniert die Kappungsgrenze?

Gemäß den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Mieter bei einer Mieterhöhung zwei Obergrenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die geltenden Kappungsgrenzen. Der niedrigere Wert bestimmt dabei die Grenze, bis zu der die Mieterhöhung erfolgen darf.

Würde eine Anhebung der Miete um 15 % bzw. 20 % zu einer Miete führen, die über der Vergleichsmiete liegt, so kann nur die Vergleichsmiete gefordert werden. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Steigerung nicht erreicht, so bleibt es bei dem prozentualen Steigerungssatz der Kappungsgrenze (15 % / 20 %).

Beispiel:

Mieter A zahlt eine Miete von 600 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 650 Euro. Vermieter A möchte nun die Miete um 100 Euro erhöhen. Allerdings gilt für die Stadt, in der die Wohnung liegt, eine Kappungsgrenze von 15 %.

Vermieter A kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, also auf maximal 650 Euro, da der Betrag der Kappungsgrenze (15 %) die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen würde.

Soll eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erfolgen, muss seit dem Jahr 2019 ebenfalls eine Kappungsgrenze beachtet werden. Bei Mietwohnungen, deren Miete mehr als 7 Euro/Quadratmeter übersteigt, gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro Mietzinserhöhung pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Bei Mieten, die weniger als 7 Euro/Quadratmeter betragen, darf die Miete nur um 2 Euro/Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.

Wann gilt die Kappungsgrenze nicht?

Die Kappungsgrenze gilt nur bei Wohnraumietverhältnissen mit Bestandsmieten sowie bei allen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB). In folgenden Fällen jedoch ist die Kappungsgrenze nicht anzuwenden:

  • neu abgeschlossene Mietverträge (hier muss der Mieter nur die Mietpreisbremse beachten)
  • Mieterhöhungen wegen Änderung der Betriebskosten (§ 560 BGB)
  • Mietsteigerungen (wenn z. B. ein Nebenraum o. Ä. genutzt wird)
  • Untermietzuschlag und Zuschläge wegen gewerblicher Nutzung
  • Erhöhung der Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB)

Die Kappungsgrenze ist abgesehen von den in § 558 Abs. 4 BGB geregelten Ausnahmen bei allen Mieterhöhungen nach § 558 BGB zu beachten.

Rechtstipps zu "Kappungsgrenze"