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Der Fluch der niedrigen Miete bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer
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Sollten Sie sich entschieden haben, Ihren Mietern etwas Gutes zu tun und nur eine sehr geringe Miete verlangen, kann das im Falle einer Schenkung oder im Erbfall zu einer bösen Überraschung führen.
Hierzu ein Beispiel: Ein Hamburger Wohltäter ließ seine überwiegend älteren Mieter in einem Gründerzeithaus in bevorzugter Wohnlage sehr günstig wohnen. Er hatte das Haus zur Hälfte geschenkt bekommen und zur anderen Hälfte geerbt und wollte deshalb an den Mietern nichts verdienen, sondern nur seine laufenden Kosten gedeckt haben.
Das böse Erwachen kam in dem Moment, als er das Haus an seine Kinder verschenkte. Der Wert von Mehrfamilienhäusern wird nach dem Ertragswert berechnet. Das Finanzamt berechnete die Schenkungssteuer zunächst nach dem tatsächlich erzielten Mieten (200.000 €), legte dann aber noch einmal 230.000 € nach. Argument hierfür war, dass der Wert des Hauses wesentlich höher anzusetzen sei, wenn man die theoretisch erzielbaren statt der tatsächlich erzielten Mieten ansetzen würde.
Dieses Beispiel ist kein Einzelfall. Das Bundesfinanzgericht bestätigt, dass sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer nach dem gemeinen Wert des übertragenen Vermögens zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet. Beim hier anzuwendenden Ertragswertverfahren werden für die Feststellung der üblichen Miete die Werte aus dem Mietspiegel herangezogen, wenn die tatsächliche Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 % abweicht. Wer also z. B. bei einer Vergleichsmiete von 12,50 € nur 10 € oder weniger verlangt, läuft in die Steuerfalle und die Erben oder Beschenkten werden ein steuerliches Wunder erleben.
Der rapide Anstieg er Immobilienwerte gerade in den 7 größten Städten Deutschlands wird bei Schenkungen und bei Erbfällen in den nächsten Jahren immer öfter dazu führen, dass Immobilen verkauft werden müssen, um die Steuer begleichen zu können. Und dies auch, obwohl das Finanzamt die Möglichkeit einräumt, die Steuer für 10 Jahre zu stunden. Die Wertsteigerungen haben in vielen Fällen dazu geführt, dass teilweise der gesamte Nachlass aus Immobilienwerten besteht und die Liquidität nicht ausreicht, um die Steuer begleichen zu können. Das Immobilienangebot wird steigen und die Preise fallen.
Und ein weiterer Effekt wird eintreten: Die Mietpreise werden weiter steigen, da sich, zumindest im Schenkungs- und Erbfall eine niedrige Miete nicht auszahlt.
Für alle Fragen rund um das Erben und Vererben und die die Möglichkeiten der steuerlichen Gestaltung einer vorweggenommenen Erbfolge stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
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