Der gemeinsame Kauf des Eigenheims – in Bruchteilen oder in GbR kaufen?

Wann lohnt sich der Aufwand eines Gesellschaftsvertrags?

Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, so stellt sich die Frage, ob zu Bruchteilen oder in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gekauft wird. Klassischerweise kaufen Paare, ob unverheiratet oder verheiratet, in Bruchteilsgemeinschaft. Die Bruchteilsgemeinschaft hat aber einige Tücken, die wir im Folgenden beleuchten wollen.

Die Nachteile der Bruchteilsgemeinschaft

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft können die Miteigentümer zwar die Teilungsversteigerung ausschließen, jedoch nicht im Falle eines sog. wichtigen Grundes. Es bleibt also immer ein gewisses Restrisiko, dass es zur Teilungsversteigerung kommt. Etwaige grundsätzlich denkbare Vorkaufs- oder Ankaufsrechte lösen zusätzliche Kosten (Notar, Grundbuch) aus. Etwaige Quoten einer Bruchteilsgemeinschaft sind starr und passen sich nicht abweichenden Einkommensentwicklungen an. Es drohen, insbesondere bei unverheirateten Miteigentümern, Schenkungsteuerrisiken.

Bei einem Verkauf von Bruchteilen zwischen den Miteigentümern fällt Grunderwerbsteuer an. Die Übertragung ist nur dann grunderwerbsteuerfrei, wenn ein Befreiungstatbestand vorliegt, insbesondere bei Eheleuten oder zwischen Verwandten in gerader Linie (vor allem also zwischen Eltern und Kindern und umgekehrt), nicht aber bei unverheirateten Partnern. Bruchteilseigentümer können ihre Anteile frei (also ohne Zustimmung der Miteigentümer) belasten, veräußern oder vererben. So können fremde Personen in die Gemeinschaft eindringen.

Lösung GbR?

Dagegen glänzt das Angebot, welches das Gesellschaftsrecht bereithält:

Es ist möglich, flexible Beteiligungsquoten, je nach den Finanzierungsbeiträgen der Gesellschafter festzulegen. Dies kann helfen, eine Schenkungsteuerpflicht zu vermeiden. Die Beteiligungsquoten passen sich den jeweils geltenden Finanzierungsbeiträgen an und sorgen damit für ein gerechteres Ergebnis. Übertragungen von Anteilen sind schriftlich, also ohne notarielle Beteiligung, möglich. Grunderwerbsteuer kann bei späteren Anteilsverschiebungen sehr weitgehend vermieden werden.  Das „Innenleben“ der Gesellschafter kann sehr detailliert geregelt werden, auch mit Blick auf das Thema Asset Protection (Kündigung, Abfindung, Abfindungsbeschränkungen, Erbfolge). Bei Personen, die stark haftungsgefährdet sind (Geschäftsführer; Vorstände), sollte immer ernsthaft über die GbR nachgedacht werden. Auch das bislang bestehende Problem, dass es für die GbR kein öffentliches Register gibt, wird bald gelöst sein. Ab 2024 soll es auch für die GbR ein öffentliches Register geben, in dem dann jeder nachvollziehen kann, wer mit welcher Vertretungsmacht Gesellschafter einer GbR ist.

Also immer in die GbR?

Es spricht aus unserer Sicht grundsätzlich mehr für die GbR als für die Bruchteilsgemeinschaft. Dies gilt umso mehr für unverheiratete Paare, die gemeinsam ein Eigenheim kaufen (Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer). Die entstehenden Mehrkosten für einen Gesellschaftsvertrag sind, jedenfalls bei nicht ganz billigen Objekten mit Blick auf die im Streitfall bei der Bruchteilsgemeinschaft entstehenden Probleme und Kosten vernachlässigenswert. Eine GbR Gestaltung sollte immer auch steuerrechtlich geprüft werden, etwa mit Blick auf das erbschaftsteuerliche Familienheimprivileg.

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