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Tipps für den Bauherrn

Rechtstipp vom 22.09.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
(45)
Rechtstipp vom 22.09.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
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Die nachstehenden Hinweise können lediglich allgemeiner Natur sein. Diese ersetzen insofern natürlich keine rechtliche Beratung. Es soll nur kurz ein Überblick über wichtige Aspekte beim Bauen vermittelt werden.

Vor dem Bauen kommt das Planen

Ob mit Bauträgern, Architekten, Generalunternehmen, oder in anderer Weise gebaut wird. Es wird immer zunächst der eigene Bedarf ermittelt, die eigenen Wunschvorstellungen. Dann wird geprüft, ob die finanziellen Möglichkeiten dieses erlauben.

Dieses ist von ganz besonderer Bedeutung und heißt nichts anderes, als dass sich ein Bauherr schon rechtzeitig vor einer Beauftragung damit auseinandersetzen muss, was er denn genau wünscht. Damit ist nicht nur die Anzahl der Räume gemeint, sondern auch konkret, ob Fußbodenheizung, also besondere Ausstattungswünsche bestehen. Solche bestehen aber immer! Hier kann nur dringend angeraten sich vorher eine Liste zu erstellen, die wirklich ganz banal auch Fragen erfasst, wie viele Steckdosen in welchem Raum erforderlich sind, ob Leerrohre für Verkabelung gewünscht werden, Sicherheitsbeschläge für Türen und Fenster etc. Diese Arbeit kann nicht unterschätzt werden.

Hat man in dieser Phase bereits einen Architekten kontaktiert, der etwa Skizzen gefertigt hat, kann darin schon ein vergütungspflichtiger Architektenvertrag liegen. Eine Schriftform ist, wie auch beim Vertrag mit dem Generalunternehmer oder anderen Handwerkern nicht erforderlich. Lediglich beim Bauträgerkaufvertrag ist die notarielle Form vorgegeben.

Ab dem 1.1.2018 gilt dabei allerdings, dass bei einem Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht besteht, § 650 i BGB i.V.m. 356 e BGB. Das gilt nicht beim Bauträgervertrag. Bei Architektenvertrag gilt ab dem 1.1.2018, dass dieser gem. § 650 r BGB ein Sonderkündigungsrecht hat. Dieses besteht allerdings nur 2 Wochen, nachdem der Bauherr eine Darstellung der Planungsgrundlage mit Kostenschätzung erhalten hat, UND eine Belehrung über die Kündigungsmöglichkeiten erfolgt ist.

Kommt es später zu sogenannten Nachträgen oder zusätzlich beauftragten Leistungen, so kann es darin liegen, dass Ihre Wunschvorstellungen eben nicht richtig in dem Vertrag berücksichtigt wurden. Das ist unbedingt zu vermeiden, da diese Nachträge regelmäßig teuer sind.

Natürlich wird ein Bauunternehmer, der einen Vertrag stellt, diesen Vertag doch so formulieren, dass er unternehmerfreundlich ist. Dieses kann ganz gravierende Folgen haben, weil dann Bauzeitenüberschreitungen, Kostenüberschreitungen und viele andere wichtige Fragen anders geregelt werden, als dieses im Sinne der Bauherren ist.

Schon angesichts eines Bauvolumens kann es deshalb sinnvoll sein, eine anwaltliche Erstberatung in Anspruch zu nehmen. Diese darf einen Höchstbetrag von einhundertneunzig Euro netto nicht überschreiten.

Entscheidend ist bei jedem Bauvertrag, ob und inwieweit Ihre Wünsche berücksichtigt sind. Dieses betrifft einerseits die tatsächliche Ausführung, andererseits rechtliche Fragen, die etwa die Abnahme o.a. regeln.

Einbeziehung der „VOB“

Die so genannte „VOB“ besteht aus drei Teilen. Die VOB/A regelt die Vergabe, was für den privaten Bauherrn in der Regel nicht ganz so wichtig ist. Die VOB/C betrifft Abrechnungsregeln der Bauleistungen und VOB/B betrifft die Regeln, wie ein Bauvorhaben abgewickelt wird.

Die VOB/B gilt nur dann, wenn Sie in den Vertrag einbezogen wurde, da es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

Kommt der Bauvertrag also vom Bauunternehmer, muss entweder der Text der VOB beigefügt sein, oder der Text der VOB/B muss ansonsten zugänglich gemacht worden sein. Ansonsten gilt die VOB/B üblicherweise nicht. Anders liegt der Fall, wenn der Bauherr einen Architekten beauftragt hatte.

Die Frage, ob die VOB/B einbezogen ist, ist von erheblicher Bedeutung, weil die VOB/B Regelungen teilweise deutlich von dem Werkvertragsrecht nach BGB abweichen.

Das betrifft etwa die Frage, wann welche Mängelrechte bestehen und wie diese geltend gemacht werden. Die VOB/B sieht nämlich Mängelrechte vor der Abnahme vor, die aber zunächst mit Fristsetzung und Kündigungsandrohung zu rügen sind. Anschließend muss eine Kündigung oder Teilkündigung erfolgen, § 4 Nr. 7, § 8 Nr. 3 VOB/B.

Ein weiterer Vorteil der VOB/B ist die Möglichkeit der Leistungsänderung gem. § 1 Nr. 4 VOB/B. Im bisherigen BGB ist dieses nicht geregelt, was zur Folge hat, dass man als Bauherr eben nicht die Möglichkeit hat, Sonderwünsche anzuordnen. Im Werkvertragsrecht ab dem 1.1.2018 ist in § 650 b BGB ein Anordnungsrecht eingeführt worden. Dieses gilt aber nicht für Bauträgerverträge, § 650 u BGB.

Einheitspreisvertrag / Pauschalvertrag

Bevor man einen Vertrag schließt, sollte man sich bewusst machen, welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt.

Bei einem Einheitspreisvertrag wird die Leistung zu dem vereinbarten Preis abgerechnet, wobei die jeweiligen Massen durch Aufmaß ermittelt werden. Es wird also das bezahlt, was auch bestellt wurde. Was Nachträge betrifft, darf ich auf die Ausführungen weiter unten verweisen.

Bei einem Pauschalpreis werden die Massen pauschaliert. Das bedeutet, dass hier wiederum zu unterscheiden ist:

Wird das Gewerk nur in groben Zügen beschrieben, muss es genauso hergestellt werden. Dann kommt es nicht darauf an, welche Leistungen im Einzelnen zu erbringen sind. Es kommt auch nicht auf die Massen an. Dieses nennt man Globalpauschalvertrag.

Der Nachteil eines solchen Vertrages liegt darin, dass man einerseits nur einen begrenzten Einfluss auf die Art der Ausführung und die Materialien hat. Andererseits wird jeder Pauschalvertrag immer einen gewissen Risikozuschlag beinhalten, da der Unternehmer schließlich entsprechend kalkulieren muss.

Ein Pauschalvertrag, in dem zuvor ein Leistungsverzeichnis (LV) detailliert die Leistungen festgelegt waren, sind lediglich die Massen pauschaliert. Dabei handelt es sich um einen Detailpauschalvertrag. Leistungen, die aber nicht in dem LV aufgelistet waren und die zur Ausführung erforderlich sind, sind von der Pauschale nicht umfasst. Das bedeutet, dass das Leistungsverzeichnis eine besondere Bedeutung hat und auf die Erstellung dieses Leistungsverzeichnisses besonderer Wert zu legen ist. Ansonsten geschieht das, was man vermeiden will: Es werden Nachträge gestellt!

Die Bauphase

Während der Bauphase kann es zu vielfältigen Schwierigkeiten kommen:

  • Bauzeitverzögerung
  • Mängel
  • Nachträge
  • Kostensteigerungen
  • Insolvenz des Unternehmers
  • Probleme bei Abnahme

Bauzeitverzögerungen kann es immer geben. Dieses kann verschiedene Ursachen haben. Der Baubeginn selbst kann sich hinauszögern, die Gewerke greifen nicht nahtlos ineinander, weil sich etwa Vorarbeiten verschleppen, oder durch Mängel verzögert werden. Schließlich kann auch ein vereinbarter Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden.

Als Bauherr sollte man schon bei der Vertragsgestaltung schon darauf achten, dass es verbindliche Fristen gibt. Diese müssen kalendermäßig bestimmbar sein. Ansonsten ist man gehalten, entsprechende Fertigstellungsfristen zu setzen, damit ein Verzug eintritt. Sofern dieses nicht möglich ist, weil etwa die Baugenehmigung noch nicht vorliegt, sollte man die Bauzeit festlegen

Warum ist dieses wichtig?

Kann ein Gewerk nicht am vereinbarten Termin beginnen, kann Behinderung angemeldet werden. Ein Baustillstand kann sehr viel Geld kosten. Die Erstattung solcher Kosten bei dem Vorunternehmer gestaltet sich regelmäßig als schwierig, weil dieser sich unter Umständen selbst auf Verzögerungen berufen kann. Ein Verzugsschaden ist also bei festgelegten Ausführungsfristen leichter geltend zu machen.

Auch Vertragsstrafen knüpfen regelmäßig an solche Ausführungsfristen.

Auch beim Bau mit einem Bauträger empfehlen sich Fertigstellungsfristen und Vertragsstrafen. Ansonsten muss auch der Bauträger zunächst in Verzug sein, um überhaupt einen Schaden geltend machen zu können. Die Schadensberechnung gestaltet sich ebenfalls als schwierig, weil man nicht einfach zusätzlich gezahlte Mieten addieren kann. Dadurch, dass entsprechend Baufortschritt später zu zahlen ist, sind Zinsvorteile gegenzurechnen. Daraus wird schon deutlich, wie komplex eine Schadensberechnung ist.

Baumängel

Ob ein Mangel vorliegt, richtet sich zunächst nach dem Vertrag und dann danach, ob die den anerkannten Regeln eingehalten sind. Ob ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik vorliegt, entscheidet in der Regel ein Sachverständiger.

Da es aber auch auf eine Beschaffenheitsvereinbarung ankommen kann, ist dieses wiederum für die Vertragsgestaltung von großer Bedeutung. Wenn etwa ein Produkt, „oder gleichwertig“ angeboten vereinbart wird, hat der Unternehmer das Wahlrecht. Bei der Vereinbarung einer Beschaffenheit aber muss sich der Unternehmer daran halten. Auch dieses ist eine Frage der Vertragsgestaltung.

Oft stellt sich die Frage, was Mängel sind, wie man sie beschreiben muss, wie man Beweise zu sichern hat.

Bei einer Beschaffenheitsvereinbarung begründet ein Verstoß hiergegen bereits einen Mangel. Legt man Wert darauf, dass Dachpfannen von einer ganz bestimmten Marke verwendet werden, muss dieses ohne Wenn und Aber so vereinbart werden.

Die anerkannten Regeln der Technik sind in der Regel die DIN-Normen, aber nicht in jedem Fall. Denn es gibt durchaus DIN Vorschriften, die nicht mehr Zeitgemäß sind und nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Gerade beim Schallschutz ist dieses zu beachten.

Dabei kommt es, wenn nichts anderes vereinbart ist, auf die anerkannten Regeln zur Zeit der Abnahme an. Ob gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen wurde, müsste letztlich ein Sachverständiger feststellen.

Für den Bauherrn ist interessant, wie er sich bei Mängeln zu verhalten hat. Das ist eigentlich recht einfach:

Der Bauherr muss nicht die Mängelursachen kennen. Es reicht, wenn der Bauherr ein bestimmtes Symptom rügt. Von daher ist es durchaus genügend, wenn gerügt wird, dass an einer bestimmten Stelle des Hauses Feuchtigkeit zeigt. Der Bauherr muss nicht wissen, ob diese Feuchtigkeit durch ein undichtes Dach, eine unzureichende Abdichtung von Außenwänden, oder auf einer Wärmebrücke beruht. Dafür muss das Symptom hinreichend klar beschrieben sein: Es muss schon erklärt werden, an welcher Stelle sich der Mangel genau zeigt.

Bei „Wellen“ oder „Beulen“, oder der Rüge, dass etwas nicht fluchtgerecht ist, ist dagegen besondere Aufmerksamkeit geboten. Denn die Maßtoleranzen im Hochbau erlauben bestimmt zulässige Abweichungen. Insofern müsste dann schon genauer erklärt werden, wo etwa der Putz im welchem Rahmen abweicht, dass etwa bestimmte Beulen 0,5 cm hoch sind etc.

Hier empfiehlt es sich eine Liste zu fertigen, in der die Mängel und deren Lage genau beschrieben werden. Auch Fotos helfen weiter.

Wichtig: Es reicht nicht aus, eine Mängelrüge zu verfassen. Diese Mängelrüge muss auch nachweisbar zugegangen sein. Dieses gilt auch für andere Schreiben! Ein Einschreiben belegt nur, dass dieses Schreiben bei der Post abgegeben wurde, nicht dass es zugegangen ist. Dafür müsste ein Einschreiben mit Rückschein versandt werden, oder das Schreiben durch einen unbeteiligten Boten, der auch den Inhalt des Schreibens kennt, übermittelt werden.

Von besonderer Bedeutung ist die Abnahme. Die Abnahme ist die Erklärung, dass man das Gewerk als im Wesentlichen mangelfrei anerkennt. Ist ein Mangel bekannt und dieser bei der Abnahme nicht gerügt worden, kann man den Mangel nicht mehr geltend machen. Zu der Abnahme ist ein Architekt im Übrigen nur bevollmächtigt, wenn er eine Vollmacht hat.

Vor der Abnahme hat der Besteller keine Mängelrechte, weil der Unternehmer die vertragsgemäße Leistung erst mit der Abnahme zu übergeben hat (BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 193/15). Bestehen vorher Mängel, können diese zwar gerügt werden. Eine Ersatzvornahme ist aber ohne Rücksprache mit einem Rechtsanwalt nicht anzuraten, weil dieses rechtliche Nachteile haben kann. Nur kurz dazu: Es gibt Konstellationen, bei denen eine Ersatzvornahme auch vor der Abnahme zulässig ist. Das ist dann der Fall, wenn ein Abrechnungsverhältnis eingetreten ist, oder die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert wird.

Mit der Abnahme ändert sich auch die Beweislast. Das bedeutet, dass vor einer Abnahme der Unternehmer beweisen muss, dass seine Werkleistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme ist der Bauherr verpflichtet. Im Falle der Verschlechterung der Sache gilt im Grunde das Gleiche. Deshalb steht das Interesse des Unternehmers darin, möglichst früh eine Abnahme herbeizuführen.

Daneben gilt ebenfalls, dass der Unternehmer bis zur Abnahme die Gefahr trägt. Das bedeutet, dass Beschädigungen vor der Abnahme vom Unternehmer auf seine Kosten zu beheben sind. Wenn dieser Unternehmer den Schädiger kennt, kann er diesen in Anspruch nehmen. Regelmäßig ist dieses in der Praxis aber nicht der Fall.

Eine weitere Folge der Abnahme ist aber auch die Fälligkeit des Werklohns und die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen. Für Bauleistungen an einem Gebäude beträgt die Verjährung bei Mängeln üblicherweise nach BGB fünf Jahre.

Wie gehe ich als Bauherr bei Mängeln vor?

Die Mängel sollten genau dokumentiert werden, genau beschrieben und dann gerügt werden. Hier sollte eine angemessene Frist für eine Mängelbeseitigung gesetzt werden.

  • nach der Abnahme ist der Unternehmer dann mit der Mängelbeseitigung im Verzug (sofern die Frist angemessen war) und der Bauherr muss eine Mängelbeseitigung durch den Unternehmer nicht mehr zulassen.
  • vor der Abnahme sollten auch Mängel schon genau bezeichnet und gerügt werden. Da der Unternehmer aber nur verpflichtet ist bei der Abnahme ein mangelfreies Werk zu übergeben, sollte man anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Vor der Abnahme ist im Übrigen Vorsicht geboten, denn Mängelrügen bei einem Vertrag gemäß VOB/B müssen mit einer Kündigungsandrohung verbunden sein. Nach Ablauf der Frist könnte und muss dann eine Teilkündigung erfolgen. Auch hier kann in solchen Fällen nur dringend angeraten werden, sich dann an einen Rechtsanwalt zu wenden.

Sind dann nach der Abnahme die Mängelrügen erfolglos geblieben, sind wiederum verschiedene Wege denkbar.

Gibt es mehrere Mängel, die insgesamt dazu führen, dass man bedenken hat, ob hier der Betrieb überhaupt fachgerecht gearbeitet hat, empfiehlt sich oft die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das Gleiche gilt, wenn hier schwierigere technische Fragen zu klären sind.

Wenn man auf „nur mal sicher“ gehen will, kann man schon während der Bauphase einen Sachverständigen hinzuziehen. Derartiges sollte im Einzelfall entschieden werden.

Wenn der Bauherr von Mängeln ausgehen kann, gibt es verschiedene Wege seine Rechte geltend zu machen:

Grundsätzlich bestehen Zurückbehaltungsrechte bei Mängeln. Ist also etwa eine Abschlagszahlung offen, kann ein bestimmter Einbehalt vorgenommen werden, der sich nach den geschätzten Mängelbeseitigungskosten richtet. Hinzu kommt ein sogenannter Druckzuschlag, sodass die zweifachen Mängelbeseitigungskosten einbehalten werden können.

Dieses Zurückbehaltungsrecht steht so lange, wie der Bauherr noch eine Mängelbeseitigung zulässt.

Nach einer – wirksamen – Fristsetzung bestehen Mängelrechte, wie die Möglichkeit einer Ersatzvornahme, der Geltendmachung eines Vorschussanspruchs, Minderung, aber auch Schadensersatzansprüche.

Für weitere Auskünfte stehen wir gerne zur Verfügung.

Joachim Germer

Rechtsanwalt u. Fachanwalt f. Bau – und Architektenrecht


Rechtstipp aus der Themenwelt Hausbau und den Rechtsgebieten Baurecht & Architektenrecht, Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Werkvertragsrecht

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