Der unliebsame WEG-Verwalter - Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters

Einzelne Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind oftmals unzufrieden mit dem aktuellen oder vorgeschlagenen WEG-Verwalter. Dies gilt umso mehr, wenn Eigentümer selber Verwalter sind oder die Gefahr besteht, dass der Verwalter mit einzelnen Eigentümern gemeinsame Sache zum Nachteil der anderen Eigentümer macht. Auch wenn die Mehrheit der Eigentümer  an dem WEG-Verwalter festhält und diesen auf der WEG-Versammlung wählt und bestellt, so verbleiben dem unzufriedenen Eigentümer dennoch ein paar Möglichkeiten, diese Bestellung zu verhindern.

Zunächst einmal wird der Verwalter gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt.

Der Beschluss über die (Wieder-)Bestellung ist aber anfechtbar, wenn er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Anfechtung ist nur innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung möglich. Die Feststellung der Unwirksamkeit wirkt aber auf den Tag der Beschlussfassung zurück.

Hier gibt es eine Reihe von Anfechtungsgründen, wenn z.B. der Verwalter wesentliche Pflichten verletzt oder die Bestellung gegen Treu und Glauben verstößt.

Neu sind aber insbesondere die nachfolgenden Punkte:

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Eine solche Zertifizierung haben unprofessionelle Verwalter in der Regel nicht. Gemäß § 48 Abs. 4 S. 1 WEG besteht dieser Anspruch jedoch erst ab dem 1. Dezember 2023. Für Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits zum Verwalter bestellt waren, fingiert § 48 Abs. 4 S. 2 WEG, dass diese bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter gelten.

Damit den Eigentümern in der WEG-Versammlung eine hinreichende Entscheidungsgrundlage vorliegt, dürfte es ab der Geltung von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG auch erforderlich sein, dem Einladungsschreiben einen Nachweis über die Zertifizierung beizufügen, damit die Wohnungseigentümer überprüfen können, ob und bei welchen Bewerbern es sich um zertifizierte Verwalter handelt.

Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht aber nicht, wenn es in der Wohnungseigentumsanlage weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Diese Voraussetzungen müssen aber kumulativ, d.h. alle gleichzeitig vorliegen.

Daraus stellt sich aber gleichzeitig die Frage, ob ein Eigentümer überhaupt noch als Verwalter bestellt sein kann. Bis zum 1. Dezember 2022 bzw. durch die Verlängerung durch den Gesetzgeber bis zum 1. Dezember 2023 konnte bzw. kann Verwalter jeder WEG auch problemlos ein Eigentümer sein. Ab Inkrafttreten des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG entspricht es aber nur noch dann ordnungsmäßiger Verwaltung durch einen Eigentürmer, wenn die Gemeinschaft weniger als neun Einheiten hat und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Das heißt im Umkehrschluss, dass wenn die WEG mehr als neun Einheiten hat, die Bestellung eines Eigentürmers als Verwalter gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt und somit anfechtbar wäre.