Der Vermieter: Unternehmer oder Verbraucher?

Zwar lassen sich zahlreiche Verträge widerrufen, im Mietrecht ist der Mietvertrag in der Regel für beide Parteien bindend. Bis auf wenige Ausnahmen gibt es kein Widerrufsrecht (§ 312 ff. BGB). Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn der Vermieter Unternehmer und der Mieter Verbraucher (§ 13 BGB) ist . Nutzt der Mieter als natürliche Person (nicht: z.B. GmbH) die Wohnung überwiegend privat und richtet sich nicht Geschäftsräume ein,  gilt er als Verbraucher. Im folgenden geht es daher um die Beantwortung der für die Möglichkeit des Widerrufs vorgelagerte Frage:

• Wann ist der Vermieter Unternehmer?

Der Vermieter ist Unternehmer: 

wenn er bei Abschluss des Vertrages gewerblich oder selbstständig beruflich tätig wird (§ 14 BGB). Der Begriff ist weit auszulegen d. h. der Unternehmer muss nicht Kaufmann sein, gewerblich und/oder mit einer Gewinnerzielungsabsicht handeln.

• Anzahl der vermieten Wohnungen, wie viele notwendig?

Für einen Vermieter von Wohnraum wird gefordert, dass ihm mehrere Wohnungen gehören. 

Wie viele davon notwendig sind, wird unterschiedlich gesehen, die Rechtsprechung geht oftmals von 3-8 Wohnungen aus, jeweils wird regelmäßig bei nur 2 Wohnungen im Bestand ein geschäftsmäßiges Handeln ausgeschlossen sein. 

(Unternehmer (+) = OLG Düsseldorf, ZMR 2005,187 f. - 2 Einfamilienreihenhäuser und 1 Einliegerwohnung; OLG Düsseldorf WuM 2003,621 -  2 Mietshäuser; AG Frankfurt, WuM 1998,418 - 6 Wohnungen); AG Köln, WuM 2007,123 - 1 Haus mit 6 Wohnungen.)

Anders, wenn der private Vermieter sich von einer professionellen Hausverwaltung vertreten lässt, sodass die Vermietung von nur 2 Wohnungen ausreichend sein können. (LG Wiesbaden, WuM 1996,699).

Letztlich ist dies eine Einzelfallentscheidung, wie die nachfolgende Entscheidung zeigt.

• BGH stellt auf planmäßigen Geschäftsbetrieb ab, bei 4 Mieteinheiten nicht zwingend Unternehmer

Den BGH hat in einem neueren Urteil vom 03.03.2020, XI ZR 461/18 (NZM 2020, 808) zu entscheiden gehabt, ob ein Vermieter, der ein Haus an immerhin 4 Parteien langfristig vermietet hatte, Unternehmer sei oder eben nicht.

Der BGH vertrat die Ansicht, dieser Vermieter sei kein Unternehmer, weil die Verwaltung von 4 Mieteinheiten mit langfristigen Verträgen keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordere und er für die Verwaltung die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation nicht benötige.

Die Höhe der verwalteten Werte sei dabei nicht maßgeblich, auch nicht deren Größe, sondern Umfang Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge. Auch die Vermietung eines sehr teuren Objektes hielte sich im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung, wenn es nur an eine geringe Anzahl von Personen vermietet wird. Ebenso stünde die Option zur Umsatzsteuer für die Einnahmen aus dem erworbenen Objekt dem nicht entgegen.

• Fazit:

Maßgebliches Kriterium, ob der Vermieter Unternehmer ist oder nicht, ist sein geschäftsmäßiges Handeln (§ 14 BGB) d. h. ein gewisser organisatorischer Mindestaufwand muss für die Verwaltung der Wohnungen notwendig sein.

Die Anzahl der ihm gehörenden Wohnungen ist dabei nicht allein entscheidend. Im Einzelfall können bereits 2 vermietete Wohnungen durch eine professionelle Hausverwaltung den privaten Vermieter zum Unternehmer werden lassen; der BGH hat im Einzelfall 4 vom Vermieter verwaltete Mieteinheiten  nicht als ausreichend angesehen. Die Anzahl der Wohnungen stellt jedoch ein Indiz für die Unternehmereigenschaft dar. Je mehr Wohnungen zu verwalten sind, desto eher ist von einem höheren organisatorischen Mindestaufwand und damit von einem geschäftsmäßigen Handeln des Vermieters als Unternehmer auszugehen.