Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Die „eiskalte“ Räumung

(11)

Für viele Vermieter von Gewerbeimmobilien war es bisher ein unerträglicher Zustand: Der Mieter zahlte die Miete nicht, er nutzte die Räume trotz Kündigung weiter und gab sie nicht zurück, nahm weiter Heizung und Warmwasserversorgung in Anspruch, ohne dass klar war wie der Vermieter zu seinem Geld kommen konnte.

Mancher Vermieter versuchte mit einer „Versorgungsunterbrechung" (Abdrehen von Heizung, Wasser und Stromzufuhr) wenigsten weiteren Schaden zu verhindern. Häufig wurde der Vermieter dann per einstweiliger Verfügung durch den Mieter im Gerichtswege gezwungen, die diese Versorgung wieder aufzunehmen.

Diese Praxis entsprach ganz herrschender Meinung. Der Vermieter wurde für verpflichtet gehalten, dem Mieter den Besitz und auch den Gebrauch der Mietsache bis zur rechtskräftigen Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung zu gewähren.

Einen ersten Anlauf hiergegen unternahm das Kammergericht Berlin, das im Jahre 2007 urteilte, dass der Vermieter zwar die Besitzschutzansprüche des Mieters zu respektieren habe, diese aber nicht soweit reichten, dass der Mieter auch die uneingeschränkte Überlassung und Erhaltung im gebrauchsfähigen Zustand verlangen könne.

Dem hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH jetzt (Az.: XII ZR 137/07) zugestimmt. Nach einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters sprechen keine Gründe - insbesondere nicht solche aus Treu und Glauben - für eine Verpflichtung des Vermieters, die Versorgung des Mieters weiter sicher zu stellen. Der Besitz des Mieters umfasse nur die tatsächliche Sachherrschaft, einschließlich des Rechtes, die Mietsache zu betreten etc. Der Schutz des bestimmungsgemäßen Gebrauchs ergebe sich hingegen allein aus dem Mietvertrag. Wenn dieser unstreitig gekündigt und der Kündigungsgrund noch dazu Zahlungsverzug sei, so gibt es weder einen Grund für die Aufrechterhaltung der Versorgung nach dem Vertrag, noch aufgrund etwaig nachwirkender Schutzpflichten oder dem Gebot, nicht wider Treu und Glauben zu handeln.

Offen ist aber bislang, ob sich der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat dieser Rechtsprechung anschließt. Das maßgebliche Gegenargument dürfte der stärkere Kündigungsschutz des Mieters sein.

Andererseits steht das Urteil im Einklang mit einer Entscheidung des V. Zivilsenates. Dieser hatte bereits im Jahre 2005 erkannt, das die Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Miteigentümer eine Versorgungssperre verhängen dürfen (selbst wenn die Wohnung durch einen Dritten - den Mieter - genutzt wird, der u. U. seinerseits an seinen Vermieter ordnungsgemäße Zahlungen leistet).


RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Tel. (0351) 80 71 8-84, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

Weitere Informationen, aktuelle Urteile und Termine finden Sie im Internet unter www.dresdner-fachanwaelte.de.


Rechtstipp vom 01.09.2009

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von Kucklick Börger Wolf & Söllner – dresdner-fachanwaelte.de