Die Kündigung im Miet- und Arbeitsrecht

Sie wollen als Vermieter oder Arbeitgeber eine Kündigung aussprechen beziehungsweise haben als Mieter oder Arbeitnehmer eine Kündigung erhalten. Jetzt fragen Sie sich: Was muss ich dabei beachten bzw ist die Kündigung wirksam oder kann ich irgendwelche Einwendungen dagegen vorbringen? Wenn ja, wie und in welcher Form muss ich das tun?

Sehen wir uns die entsprechenden Regelungen in diesen beiden Rechtsgebieten, Mietrecht und Arbeitsrecht, doch einmal etwas genauer an, vor allem von der Systematik her.

Dabei sind mir folgende Aspekte wichtig: 

- Die Frage, ob ein Kündigungsgrund vorliegt, ist zu unterscheiden von der Frage, ob der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss.

- Die materielle Rechtslage ist zu unterscheiden von der prozessualen Geltendmachung (Recht haben versus Recht bekommen).

1. Mietrecht

a) Kündigungsgrund

Sowohl für eine ordentliche Kündigung als auch für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund.

aa) Ordentliche Kündigung

In Paragraph 573 BGB heißt es, dass der Vermieter (einer Wohnung) nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sogenannter Eigenbedarf).

bb) Außerordentliche fristlose Kündigung

Ein wichtiger Grund für den Vermieter, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete (oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete) in Verzug ist. 

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher „befriedigt“ wird, also die Miete vor Ausspruch der fristlosen Kündigung erhält (Paragraph 543 Abs. 2  Nummer drei Satz zwei BGB).

Ein wichtiger Grund liegt auch vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Insoweit ist aber Paragraph 543  Abs. 3 BGB zu beachten. Danach gilt: Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. So zumindest der Grundsatz.

b) Angabe des Kündigungsgrundes im Kündigungsschreiben

aa) Ordentliche Kündigung

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dies steht ausdrücklich in Paragraph 573 Abs. 3 BGB.

Andere, also im Kündigungsschreiben nicht angegebene Gründe werden in einem späteren Verfahren (Prozess) grundsätzlich nicht berücksichtigt.

bb) Außerordentliche fristlose Kündigung

Gemäß Paragraph 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Wenn dies unterbleibt, ist die fristlose Kündigung unwirksam.

Juristisch ausgedrückt: Die Angabe des Kündigungsgrundes ist Wirksamkeitsvoraussetzung. Sie soll sicherstellen, dass der Kündigungsempfänger erkennen kann, welcher Umstand zur Kündigung geführt hat.

2. Arbeitsrecht

a) Kündigungsgrund

aa) Ordentliche Kündigung

Sofern das Kündigungsschutzgesetz Anwendung findet, ist die Kündigung des Arbeitsverhältnisses rechtsunwirksam, wenn sie sozial ungerechtfertigt ist.

Das bedeutet: Der Arbeitgeber benötigt für die ordentliche Kündigung einen Kündigungsgrund. Stichworte: betriebsbedingt, personenbedingt oder verhaltensbedingt.

bb) Außerordentliche fristlose Kündigung

Für die fristlose Kündigung eines Arbeitsverhältnisses verlangt § 626 BGB das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Es müssen also Tatsachen vorliegen, aufgrund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Die Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgeblichen Tatsachen Kenntnis erlangt, ausgesprochen werden.

b) Angabe des Kündigungsgrundes im Kündigungsschreiben

aa) Ordentliche Kündigung

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben nicht angegeben werden. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die dies verlangt. Er muss aber natürlich tatsächlich vorliegen und in einem eventuellen Kündigungsschutzprozess vom Arbeitgeber bewiesen werden.

bb) Außerordentliche fristlose Kündigung

Gemäß Paragraph 626 Abs. 2 Satz 3 BGB muss der Kündigende dem anderen Teil auf Verlangen den Kündigungsgrund unverzüglich schriftlich mitteilen.

Das bedeutet: Die Kündigung muss zunächst einmal nicht begründet werden, es müssen im Kündigungsschreiben keine Gründe genannt werden. Nur auf Verlangen des Gekündigten muss der Kündigungsgrund nachträglich schriftlich mitgeteilt werden.

Das Unterlassen dieser Mitteilung macht die fristlose Kündigung jedoch nicht unwirksam (anders im Ausbildungsverhältnis). Im normalen Arbeitsverhältnis dagegen kommt es für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung nur auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes an. Wenn dieser auf Verlangen des anderen Teils nicht nachträglich schriftlich mitgeteilt wird, kann das allerdings dazu führen, dass der Kündigende später die Verfahrenskosten zu tragen hat.

3. Verfahrensfragen

Wie macht man die Unwirksamkeit einer Kündigung geltend?

Auch hier bestehen zwischen Miet- und Arbeitsrecht gravierende Unterschiede.

a) Mietrecht

Der gekündigte Mieter muss nicht von sich aus aktiv auf Feststellung klagen, dass die Kündigung unwirksam ist. Vielmehr muss der Vermieter, wenn der Mieter nicht "freiwillig" auszieht, seinerseits eine Räumungsklage erheben.

In diesem Verfahren kann der Mieter dann zB einwenden, dass es an einem Kündigungsgrund fehlt oder dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben nicht ordnungsgemäß mitgeteilt wurde.

b) Arbeitsrecht

Im Arbeitsrecht dagegen muss der Arbeitnehmer, wenn er sich gegen die Kündigung wehren will, gemäß § 4 KSchG binnen 3 Wochen nach Zugang der Kündigung Kündigungsschutzklage beim Arbeitsgericht einreichen. Versäumt er diese Frist, gilt die Kündigung gemäß Paragraph 7 Kündigungsschutzgesetz grundsätzlich als von Anfang an rechtswirksam.

Vom Arbeitnehmer wird also, wenn er sich gegen eine Kündigung zur Wehr setzen will, prozessual mehr Eigeninitiative verlangt als von einem Mieter.

Ich hoffe, die Zusammenhänge und Unterschiede im Miet- und Arbeitsrecht von der Systematik her damit einigermaßen verständlich aufgezeigt zu haben. Nur wer diese Systematik beherrscht, kann beratend und prozessual erfolgreich agieren.

Dr. Wolfgang Gottwald

Rechtsanwalt