Die Sicherungsgrundschuld in der Insolvenz

Der Verlust des Eigenheims oder von Betriebsstätten in der Insolvenz ist in der Regel vorprogrammiert. Banken meist nicht bereit, neue Darlehen zu vergeben. Banken oder Dritte scheuen oft das Risiko der Auseinandersetzung mit dem Insolvenzverwalter.

Der BGH hat sich nunmehr in einer neuen Entscheidung zum Aktenzeichen IX ZR 230/15 vom 19.04.2018 mit der Frage beschäftigt, ob eine Bank eine Grundschuld eines sich in der Insolvenz befindlichen Kunden zwecks Ablösung an einen Dritten oder eine weitere Bank abtreten darf. Hierzu ist folgender Leitsatz ergangen:

„Tritt ein Sicherungsnehmer (z. B. Bank) eine zur Sicherung bestellte Grundschuld im Rahmen einer Umschuldung an einen neuen Sicherungsnehmer (z. B. andere Bank oder Privatmann pp.) ab, kann der Verwalter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Sicherungsgebers (Schuldner) die Grundschuld auch dann nicht gegenüber dem neuen Sicherungsnehmer kondizieren (zurückfordern), wenn der Schuldner sich mit der Abtretung einverstanden erklärt hat.“ [Ergänzungen in Fettdruck durch Unterzeichner]

Urteil des BGH zum Aktenzeichen XI ZR 230/15

Hintergrund dieses Urteils war folgender Fall:

Die Insolvenzschuldnerin war Eigentümerin eines Wohnhauses. Hierauf war eine Buchgrundschuld in Höhe von ca. 124.000,00 € eingetragen, welche noch ein Darlehen in Höhe von ca. 45.000,00 € sicherte. Die Insolvenzschuldnerin und Ihr Ehemann haben sodann einen Darlehensvertrag über 120.000,00 € mit einem Dritten geschlossen. Hierfür wurde mit dem Dritten ein Sicherungsvertrag (Sicherungszweckerklärung) geschlossen. Dieser sogenannte Sicherungsvertrag wurde erst zu einem Zeitpunkt unterzeichnet, als bereits der Insolvenzschuldnerin die Verfügungsbefugnis entzogen war.

Zu beantworten war nunmehr die Frage, ob der Dritte die Grundschuld in voller Höhe wirksam erworben hatte.

Dieses hat der BGH bestätigt.

Aus dieser Entscheidung heraus sind folgende maßgeblichen Feststellungen getroffen worden:

• Eine Bank kann eine Grundschuld an einen Dritten übertragen. Soweit nur die Grundschuld den Rechtsinhaber wechselt, können Ansprüche der Masse hieran nicht entstehen. Es handelt sich um einen Vertrag zwischen dem bisherigen Grundpfandrechtsgläubiger und einem neuen Grundpfandrechtsgläubiger. Eine Handlung des Schuldners, welche rechtlichen Angriffen ausgesetzt wäre, liegt nicht vor.
• Sofern die Grundschuld nicht mehr in voller Höhe valutiert, also Rückgewährsansprüche des Schuldners bestehen und der Schuldner über die Rückgewährsansprüche verfügt, so ist diese Verfügung unwirksam.
• Es bedarf für die Grundschuldabtretung keiner Zustimmung des Insolvenzverwalters, ungeachtet des Umstandes, ob der Grundbesitz aus dem Insolvenzbeschlag freigegeben wurde.

Aufgrund der insolvenzrechtlichen Regelungen wird ein Darlehen mit der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens fällig. Dieses bedeutet in der Regel, dass die bisher finanzierende Bank ihre Sicherheiten, als auch das haftende Objekt, verwerten wird. Ein Verkauf des Objektes z. B. an den Lebenspartner ruft den Insolvenzverwalter auf den Plan, der sodann regelmäßig einen Anteil für die Insolvenzmasse beansprucht. Da, solange der Insolvenzverwalter den Grundbesitz nicht freigibt, nur er zum Verkauf berechtigt ist, führt kein Weg an der Erforderlichkeit seiner Zustimmung vorbei.

Die Abtretung der Grundschuld bietet aber eine neue Handlungsalternative:

Ein Insolvenzverwalter kann nur unter außergewöhnlichen Umständen, welche in der Regel nicht vorliegen, den Grundbesitz versteigern. Die vorrangig eingetragenen Rechte der Grundpfandgläubiger sind dabei immer zu beachten. Wenn sich folglich ein Geldgeber finden lässt, der das fällige Darlehen gegen Abtretung der Grundschuld ablöst, besteht die Möglichkeit der Rettung des Grundbesitzes. Eines Verkaufs des Objektes bedarf es dann nicht.

Es besteht folglich die Möglichkeit des Erhalts einer Immobilie auch in der Insolvenz. Voraussetzung ist lediglich eine den Umständen angepasste vertragliche Regelung. Wir beraten Sie gerne.