Die Wohnungseigentümergemeinschaft im Corona-Modus

Die durch das Coronavirus entstandenen Pandemie hat nicht nur großen Einfluss auf die Wirtschaft, sondern auch auf eine ganze Reihe von rechtlich bedeutsamen Verfahren, die durch das Kontaktverbot nicht durchgeführt werden können. Ein besonders augenfälliges Beispiel hierfür ist die Durchführung der Eigentümerversammlungen einer WEG. Denn die muss zumindest einmal jährlich durchgeführt werden und gemäß § 25 Abs. 3 WEG ist die persönliche Anwesenheit der Wohnungseigentümer grundsätzlich erforderlich.

Über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, die Bestellung eines neuen Verwalters oder die Bestätigung des Verwalters kann deswegen aktuell nicht abgestimmt werden. Auch der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft kann nicht neu beschlossen werden, was unter Umständen Auswirkungen auf die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft haben kann.

Praktische Auswirkungen wohl eher gering

Allerdings dürften die Auswirkungen völlig unabhängig von der aktuellen Entwicklung in der Praxis eher gering ausfallen. Denn Verwalterverträge ändern sich regelmäßig zum Ende eines Jahres. In den allermeisten Fällen dürften daher in der ersten Jahreshälfte kaum Veränderungen bei der Verwalterposition anstehen. In Bezug auf die Wirtschaftspläne ist außerdem üblicherweise geregelt, dass erst ein neuer Wirtschaftsplan den Vorgängerplan außer Kraft setzt.

Auch eine sogenannte Notgeschäftsführungsbefugnis ist bereits in § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG normiert. Danach darf der Verwalter die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen auch ohne die Eigentümerversammlung treffen, wenn eine vorherige Befassung nicht möglich ist.

Verwalter bleibt jetzt bis auf Weiteres im Amt

Trotzdem können sich Probleme ergeben, da der Verwalter einer WEG immer nur für einen bestimmten Zeitraum bestellt ist. Außerdem gibt es eine gesetzliche Höchstfrist von maximal 5 Jahren. Wenn dann eine öffentliche Beglaubigung der Verwalterstellung erforderlich ist, könnten beispielsweise Wohnungsverkäufe behindert werden. Deswegen gilt jetzt laut dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen durch die Corona-Pandemie, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt.

Gemeinschaft bleibt durch laufende Hausgeldzahlungen liquide

Die zweite Besonderheit für Wohnungseigentümer während der COVID-19-Pandemie ist die Regelung, dass der bereits beschlossene Wirtschaftsplan so lange gültig bleibt, bis ein neuer Wirtschaftsplan von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde. Damit bleibt die Finanzierung gesichert, auch wenn der Wirtschaftsplan während der jetzigen Krise ausläuft. Relevant ist das insbesondere für Hausgeldzahlungen, die die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplanes leisten müssen. Diese bleiben weiterhin fällig und die Gemeinschaft dadurch liquide.

Handeln für die Gemeinschaft durch erweiterte Notgeschäftsführung oder Umlaufbeschlüsse?

Interessant und vielleicht nicht unproblematisch werden die Fälle, in der ein Verwalter eigentlich nur mit entsprechender Rückendeckung durch die Versammlung handeln darf, die aber nicht so dringlich sind, dass sie von den Notbefugnissen einer Verwaltung in „Normalzeiten“ erfasst wären. Geht es um die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, müsste der Verwalter eigentlich einen Beschluss anregen und den Handlungsbedarf durch die Versammlung bestimmen lassen.

Hier könnte man einen dringlichen Fall (obwohl es ja eigentlich nicht so dringlich ist, als dass man nicht noch eine Versammlung abwarten könnte) mit dem Argument annehmen, dass eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer derzeit nicht möglich ist. Die Alternative dazu wäre ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG. Neben bestimmten formalen Voraussetzungen, die es dabei zu beachten gilt, wird es wohl regelmäßig auf den Einzelfall ankommen, wie die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechterhalten werden kann.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie bitte, dass zwar weder die Kontaktaufnahme noch allgemeine Vorfragen mit Kosten verbunden sind – aber die eigentliche Beratungstätigkeit schon.