Direktzahlung der Miete durch Jobcenter – Tipps für den Vermieter

Zu den Leistungen nach dem SGB II (Bürgergeld) gehört insbesondere auch die Miete. Das Jobcenter zahlt diese in der Regel an den Bürgergeld-Empfänger aus, der Mieter zahlt die Miete dann an den Vermieter. Das Jobcenter soll nach § 22 Abs. 7 SGB II die Miete direkt an den Vermieter zahlen, wenn nicht sicher ist, dass der Bürgergeld Empfänger das Geld auch tatsächlich für die Zahlung der Miete verwendet.

Direktzahlung gibt dem Vermieter keinen Anspruch gegen das Jobcenter

Macht das Jobcenter von dieser Möglichkeit Gebrauch und zahlt die Miete direkt an den Vermieter, entsteht daraus jedoch kein Anspruch des Vermieters gegen das Jobcenter. Vertragspartner bleibt der Mieter. Die Übernahme stellt auch keinen Schuldbeitritt des Jobcenters dar. Zahlt das Jobcenter auf Verlangen des Mieters die Miete an diesen und kommt es dann zu Mietrückständen, kann der Vermieter nur gegen den Mieter auf Zahlung der Rückstände klagen (Bayerisches LSG, Urteil vom 05.08.2015, Az.: L 7 AS 263/15).

Der Vermieter kann sich den Anspruch des Mieters auch nicht im Mietvertrag abtreten lassen, da Ansprüche auf Arbeitslosengeld II grundsätzlich nicht abtretbar sind (Bayerisches LSG a. a. O.).

Kündigung bei Zahlungsrückständen – Übernahmeerklärung des Jobcenters

Auch wenn der Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt wird, wird die Zwangsvollstreckung erfolglos bleiben, da der Mieter der Bürgergeld erhält über kein pfändbares Einkommen verfügt. Der Vermieter kann daher zur Schadensminderung nur so schnell wie gesetzlich zulässig kündigen.

Dabei ist zu beachten, dass die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 BGB unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die rückständige Miete vollständig bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme der Miete verpflichtet. Das gilt aber nur dann, wenn der Mieter nicht innerhalb der letzten 2 Jahre von dieser Heilungsmöglichkeit Gebrauch gemacht hat.

Nach dem Wortlaut des Gesetzes und der ständigen Rechtsprechung des BGH gilt die Heilungsmöglichkeit  nur für die außerordentliche Kündigung. Der Vermieter sollte daher auf jeden Fall hilfsweise die ordentliche Kündigung zusammen mit der fristlosen Kündigung auszusprechen.

Die Übernahmeerklärung des Jobcenters ist nur dann wirksam, wenn der Erklärung klar und deutlich entnommen werden kann, welche Zahlungen in welcher Höhe übernommen werden. Das ist bei nicht näher bezeichneten Mietschulden „nach aktuellem Stand“ nicht der Fall (LG Berlin, Beschluss v. 13.10.2017, Az.: 66 S 90/17).

Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung des Jobcenters

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist das Jobcenter kein Erfüllungsgehilfe des Mieters, wenn es die Miete direkt an den Vermieter zahlt. Deshalb muss sich der Mieter ein Verschulden des Jobcenters nicht zurechnen lassen, wenn die Miete verspätet gezahlt wird. Mit Urteil vom 21.10.2009, Az.: VIII ZR 64/09, hat der BGH daher bestätigt, dass eine Kündigung nicht allein darauf gestützt werden kann, dass das Jobcenter die Miete regelmäßig einen Tag zu spät überwiesen hat.

Gleichwohl kommt bei verspäteter Mietzahlung durch das Jobcenter auch die fristlose Kündigung in Betracht. Ein Verschulden des Mieters ist hierfür nicht zwingend erforderlich. Die Kündigung ist dann möglich, wenn zahlreiche Verspätungen über einen erheblichen Zeitraum auftreten und der Vermieter in besonderem Maße auf die pünktliche Mietzahlung angewiesen ist, sodass ihm in der Gesamtabwägung ein Festhalten am Mietvertrag nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 29.06.2016, Az.: VIII ZR 173/15).

Rückforderungsanspruch des Jobcenters

Da zwischen dem Vermieter und dem Jobcenter kein Vertrag besteht, könnte man meinen, dass nach Beendigung des Mietvertrages der Mieter überzahlte Miete zurückfordern kann. Der BGH hat jedoch mit Urteil vom 31.01.2018 (Az.: VIII ZR 39/17) entschieden, dass dem Jobcenter ein direkter Anspruch gegen den Vermieter zusteht und dieser gegenüber dem Jobcenter nicht mit anderen Forderungen, die er gegen den Mieter hat, aufrechnen kann.

Kein Rückforderungsanspruch des Mieters

Der Mieter hingegen hat bei einer Überzahlung der Miete keinen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. Dieser Anspruch ist gem. § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II auf das Jobcenter übergegangen - unabhängig davon, ob die Miete vom Jobcenter direkt an den Vermieter oder zunächst an den Mieter überwiesen wurde (BGH, Urteil vom 05.06.2024, Az.: VIII 150/23).

Rechtsanwalt Heinrich von Knorre

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht