Eigentümergemeinschaft – Kann ich verpflichtet werden, mich an den Kosten einer An- oder Umbaumaßnahme zu beteiligen?

Seit dem 01.12.2020 gilt das Wohnungseigentumsgesetz in seiner neuen Fassung. Für bauliche Veränderungen wurde in erfreulicher Weise Klarheit geschaffen:

Generell gilt: Für jede bauliche Veränderung ist ein Beschluss der WEG erforderlich; Bauen ohne Beschluss ist also unzulässig.

Nach § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, die hiervon tangiert sind, einverstanden sind.

Nur bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; solche können auch nicht verlangt werden.

Wer also eine bauliche Veränderung wünscht, muss diese zunächst in einer Versammlung der WEG beantragen. Abgestimmt wird über einen solchen Antrag mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Wenn also ein positiver Beschluss gefasst wird, ist damit über die Frage, wer die Kosten der Baumaßnahme zu tragen hat, noch nicht entschieden:

§ 21 Abs. 1 WEG bestimmt, dass derjenige die Kosten zu übernehmen hat, dem durch den Beschluss die Durchführung der baulichen Maßnahme gestattet wird. Ihm allein gebühren auch die Nutzungen; dies ist auch naheliegend, da er allein die Kosten schultert. Das Prinzip lautet also: Wem eine bauliche Maßnahme erlaubt wird, der bezahlt diese auch und nutzt sie allein.

Eine Ausnahme hiervon sieht das Gesetz nur dann vor, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die Baumaßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden oder diese Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums. Letzteres ist durchaus vernünftig, da eine Baumaßnahme, die z.B. zu einer deutlichen Energieeinsparung führt, allen bei der Senkung der Heizkosten zu Gute kommt und daher von allen zu tragen ist. In diesem Falle also haben alle Wohnungseigentümer diese Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen.

Abgesehen von dieser Ausnahmeregelung müssen diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Maßnahmen tragen, die sie beschlossen haben und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Wer also nicht für eine Maßnahme gestimmt hat, muss nichts bezahlen, ist allerdings von der Nutzung dieser Maßnahme auch ausgeschlossen (soweit sich dies in der Praxis überhaupt umsetzen lässt).

Diese klare gesetzliche Struktur wird natürlich „Trittbrettfahrer“ auf den Plan rufen, also Wohnungseigentümer, die eine bauliche Veränderung durchaus als positiv empfinden, eine kostenmäßige Beteiligung nach Möglichkeit vermeiden wollen.

Um dem zu begegnen, sollte in Abstimmungen immer nach dem „Subtraktionsverfahren“ vorgegangen werden, also zunächst die Nein-Stimmen abfragen und dann erst die Ja-Stimmen, um es dem „Trittbrettfahrer“ schwer zu machen, bei Erreichen einer bestimmten Anzahl von Ja-Stimmen noch schnell das Lager zu wechseln.

RA Finn Streich

Streich & Kollegen
Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB