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Modernisierungsmieterhöhung richtig durchsetzen
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In seinem jüngsten Urteil des BGH vom 09.10.2018- VIII ZR 21/19 musste sich der BGH umfassend mit den Fragestellungen rund um die Modernisierungsmieterhöhung des Vermieters und den Einwand der unzumutbaren Härte des Mieters auseinandersetzen.
Der beklagte Vermieter hatte in einem Mehrfamilienhaus von 1929, in dem der klagende Mieter seit 1962 in einer 86 qm großen Wohnung bewohnte, einen stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb genommen, die vorhandenen Balkone vergrößert und eine Fassaden- und Geschossdeckendämmung vorgenommen.
Aufgrund dieser Maßnahmen verlangte der Vermieter eine monatliche Mieterhöhung von insgesamt 240,00 €, wobei 70,00 € auf die Inbetriebnahme des Fahrstuhls, 100,00 € auf die neuen Balkone und 70,00 € auf die Dämmung entfiel.
Der Mieter, welcher Leistungen nach Arbeitslosengeld II bezog, wandte gegen die Mieterhöhung eine unzumutbare Härte aufgrund seiner finanziellen Leistungsfähigkeit ein. Erstinstanzlich hatte der Mieter nur gegen die Mieterhöhung für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls Erfolg. Aufgrund seiner Berufung entschied das Landgericht Berlin, dass er nur eine Mieterhöhung für die oberste Geschossdeckendämmung tragen müsste. Der Vermieter hatte unter anderem eingewendet, dass bei dem Härteeinwand zu berücksichtigen sei, dass die Wohnung mit 86 qm für einen Einpersonenhaushalt viel zu groß sei.
Die gegen das Berufungsurteil zugelassene Revision hat zum Teil Erfolg.
In den Entscheidungsgründen musste sich der BGH mit drei Teilfragen auseinandersetzen. Dies betraf zum einen die Frage der Abwägung im Rahmen der unzumutbaren Härte des Mieters. Zu seinen Lasten sei zwar zu berücksichtigen, dass seine Wohnung mit 86 qm viel zu groß war. Jedoch stellte der BGH zugunsten des Mieters fest, dass der Mieter nicht von Beginn über seine Verhältnisse lebte, da die Wohnung zuvor zusammen mit seinen bereits verstorbenen Eltern bewohnt wurde.
Zum anderen musste der BGH entscheiden, wann der Mieter mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen ist. Dies ist nach § 559 Abs. 4 BGB der Fall, wenn
1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2. die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
Dabei stellte der BGH fest, dass ein allgemein üblicher Zustand vorliegt, wenn der Zustand auf 2/3 der vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region zutrifft. Dazu muss das Gericht eine tragfähige Tatsachengrundlage haben, um dies beurteilen zu können. Ein Verweis auf den Mietspiegel kann diese Tatsachengrundlage nicht ersetzen, da ein Mietspiegel nur die Bewertung bei einer gewissen Ausstattung festlegt, nicht aber das Vorhandensein des bestimmten Zustandes. Aus diesen Gründen hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Entscheidung erneut an das Landgericht, um eine ausreichende Tatsachengrundlage für die Beurteilung des allgemein üblichen Zustandes zu ermitteln.
Einen hohen Aufwand an Argumentation muss der Vermieter liefern, wenn er begründen möchte, dass er die Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat. Die Energieeinsparverordnung sieht nämlich zwingende Nachrüstpflichten vor, bei denen den Vermieter nie ein Verschulden trifft, und sog. bedingte Anforderungen, bei denen den Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen kein Verschulden trifft.
In Bezug auf die Fassadendämmung handelt es sich nur um eine bedingte Anforderung. In einem solchen Fall hat der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten, wenn die Fassade aufgrund eines gewissen Instandsetzungsbedarfs erneut werden muss. Dies ist der Fall, der Mieter aufgrund einwirkender schädigender Ereignisse einen Anspruch hat und das Unterlassen des Vermieters sogar einen Minderungsanspruch nach sich ziehen würde. Die Beweislast dafür trägt der Vermieter, der entsprechend den Instandsetzungsbedarf vortragen muss.
Eine Modernisierungsmieterhöhung bedarf daher für den Vermieter einer guten Vorbereitung, damit es keine bösen Überraschungen gibt.
Möchten auch Sie die Kosten Ihrer Modernisierungsmaßnahmen umlegen, sind wir Ihnen gerne bei der rechtlichen Umsetzung behilflich.
Rechtsanwältin Ninja Lorenz
Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen
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