Erbschaftssteuer: Kindern das Haus zu Lebzeiten übertragen

Mandanten stellen immer wieder die Frage: Soll ich mein Haus schon zu Lebzeiten an meine Kinder verschenken? Wie funktioniert das mit den steuerlichen Vorteilen beim Nießbrauch?

Die sogenannte „vorweggenommenen Erbfolge“ kann einige Vorteile haben.

Die Eltern verschenken dabei durch notariellen Vertrag z.B. ihr Haus an die Kinder. Sie behalten jedoch ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Sie dürfen lebenslang in dem Haus wohnen, bzw. die Mieten einnehmen, haben dafür jedoch auch die Kosten zu tragen. Es kann vereinbart werden, dass die laufenden Kosten bzw. der übliche Erhaltungsaufwand übernommen werden, oder auch der außergewöhnliche Erhaltungsaufwand (etwa eine Erneuerung des Daches). Praktisch bleibt dann alles gleich. Die Eltern wohnen in dem Haus und tragen alle Kosten. Nur im Grundbuch stehen die Kinder als Eigentümer. Auch das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Das Haus kann dann zwar von den Kindern verkauft werden, das Nießbrauchrecht bleibt jedoch bestehen.

Steuerrechtlich ist dieses Vorgehen z.B. für Ehepartner attraktiv, die ein erhebliches Vermögen besitzen und dem Staat nach ihrem Tod nicht im Rahmen der Erbschaftssteuer ordentlich etwas von ihrem Vermögen abgeben wollen. In diese „Falle“ geraten vor allem Ehepaare, die ein sogenanntes „Berliner Testament“ aufsetzen, also sich gegenseitig als Alleinerben einsetzen und die Kinder erst als Schlusserben. Hier erbt der überlebende Ehepartner das gesamte Vermögen. Es wird also auch nur sein Freibetrag „belastet“. Erst nach seinem Tod erben die Kinder. Deren Freibetrag bleibt daher beim Tod des ersten Ehegatten unberücksichtigt.

Der Freibetrag pro Kind „erneuert“ sich alle 10 Jahre. Wenn also frühzeitig mit der Regelung der Vermögensnachfolge begonnen wird, kann der Freibetrag also mehrfach ausgenutzt werden und schlussendlich sämtliche Steuern vermieden werden. 

Daher lohnt es sich, auch bei geringerem Vermögen, wenn nur ein Kind vorhanden ist, das Vermögen mit Haus die Freigrenze übersteigt, oder auch bei anderen Konstellationen, über eine sog. vorweggenommene Erbfolge nachzudenken.

Auch bei Immobilien, die die Freigrenze überschreiten, kann sich eine Schenkung mit Nießbrauchregelung lohnen. Hier sollte möglichst früh gehandelt werden. Denn das Nießbrauchrecht wird wertmindernd vom Wert der Schenkung abgezogen. Da der Wert des Nießbrauchs nach dem voraussichtlich zu erwartenden Alter des Schenkenden abhängt, wird der Wert des Hauses immer niedriger gerechnet, je früher die Schenkung erfolgt. Gerade bei Mietshäusern mit hohem Wert, bei dem sich der Schenkende das Recht vorbehält, die Mieteinnahmen auf Lebzeiten selbst einzunehmen, können – bei entsprechend langer, vorhergesagter Lebensdauer – der voraussichtliche Wert des Nießbrauchs den Wert der Immobilie übersteigen. Dann fällt auch bei teuren Immobilien keine Schenkungssteuer an. Dabei gilt: je früher, desto besser, denn es kommt auf die wahrscheinliche Lebenserwartung an. Bei einem 52-jährigen Mann beträgt diese aktuell z.B. 28 Jahre. Es werden also die (um die Betriebskosten bereinigten) Mieteinnahmen für 28 Jahre dem Wert der Immobilie entgegen gesetzt. 10 Jahre später kann daher das Verhältnis von Immobilienwert zum Wert des Nießbrauchs schon ganz anders aussehen.

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