Exposé des Maklers

Der Fall:

Die Käuferin hatte gemäß Exposé eines Maklers ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück gekauft; im Exposé war unter anderem wie folgt geworben worden:

„Es stammt aus den fünfziger Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. D. h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf neuestem Stand (…). Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Vor der Besichtigung der Immobilie hatten die Verkäufer die Kellerwände weiß gestrichen. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine – bei Gebrauchtimmobilien übliche – Klausel über den Ausschluss der Verkäuferhaftung für Sachmängel.

Bald nach dem Kauf hat die Erwerberin die Feuchtigkeit der Kellerwände bemängelt und ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat einen für in den fünfziger Jahren errichtetes Gebäude typischen Zustand des Kellers ermittelt; bei solchen Immobilien seien in den Kellerräumen regelmäßig feuchte Wände und Fußböden festzustellen.

Die Entscheidung:

Der BGH hat geurteilt, dass der Kaufvertrag über das Hausgrundstück wegen der Mangelhaftigkeit der Kelleretage rückabzuwickeln ist.

Zwar hat der BGH die Mangelhaftigkeit des Grundstückes nicht mit dem Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit begründet. Denn die Darstellung von Eigenschaften eines Grundstückes führt regelmäßig nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Kaufparteien, wenn sie Eingang in den notariellen Kaufvertrag gefunden hat. Dort war aber nicht festgeschrieben, dass der Keller trocken sein sollte, sodass keine Beschaffenheitsvereinbarung anzunehmen war. Auch war das Grundstück nicht wegen des Fehlens einer Beschaffenheit mangelhaft, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und vom Käufer erwartet werden kann: Der Keller war weder zu Wohnzwecken, noch zu einer Zeit errichtet worden, als Abdichtungen von Kelleretagen noch nicht zum Stand der Technik gehörten. Aber: Zu vertraglich geschuldeten Beschaffenheiten gehören auch diejenigen Eigenschaften, die „der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen“ erwarten kann; dazu gehören die beispielsweise auf Grundlage eines Exposés zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes. Allerdings greift der Haftungsausschluss nicht ein, sofern der Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde (arg.e § 442 Abs. 1 S. 2 BGB). Wie der BGH bestätigt hat, hatte das Landgericht richtig festgestellt, dass die Käuferin Wert auf einen trockenen Keller gelegt hatte, wohingegen die Feuchtigkeit des Kellers wegen des bei der Besichtigung frischen Anstriches nicht erkennbar war; auch haben die Verkäufer auf Frage nicht auf die bekannte Kellerfeuchte hingewiesen.

(BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 – Az.: V ZR 256/16)