Fristlose Kündigung bei Videoüberwachung in der Wohngemeinschaft – Urteil des Amtsgerichts München

Das Amtsgericht München entschied mit Urteil vom 28.05.2019, Az. 432 C 2881/19: Ein Mieter in einer Wohngemeinschaft ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter den Wohnungsflur mit einer Kamera überwacht.

Herbergs(un)wesen: Videoüberwachung in der Wohngemeinschaft

Der Kläger war Mieter einer Wohnung. Er betrieb in dieser Wohnung nur noch ein Büro. Die übrigen Zimmer vermietete er möbliert an andere Bewohner als Untermieter – unter anderem ein 20 m² großes Zimmer, mit Schrank, Bett und Schreibtisch möbliert, gegen eine Monatsmiete von 810 € zuzüglich 40 € Betriebskostenvorauszahlung und einer Kaution von 1920 €.

Der Untermietvertrag enthielt unter anderem eine Klausel, dass aus Sicherheitsgründen eine Kamera „vor der Haustür“ angebracht sei. Tatsächlich befand sich diese Videokamera aber nicht vor der Wohnungstür, sondern vor der Zimmertür eines Untermieters. Von dort aus erfasste die Kamera den gemeinsamen Flur.

Außerdem mussten die Untermieter Brotkörnchen am Boden, Müll aus der Küche und Kaffeeflecken in den Wohnräumen sofort entfernen. Der Beklagte war berechtigt, Bad, Dusche und WC und sowie die Küche mitzubenutzen. Der Weg dorthin führte durch den Flur.

Der Kläger behauptete, die Kamera sei erforderlich, um überprüfen zu können, ob jeder Untermieter die Wohnungstür abschließe, den Müll trenne und Brotkrümel und Kaffeeflecken unverzüglich entferne.

Der spätere Beklagte kündigte das Mietverhältnis nach vier Monaten fristlos und zahlte keine Miete mehr. Der Kläger teilte ihm mit, dass er diese Kündigung nur als fristgemäße ordentliche Kündigung, nicht aber als fristlose Kündigung akzeptiere. Er verlangte die restliche Miete. Der Streit ging vor das Amtsgericht.

Videoüberwachung im Wohnungsflur: Wie entschied das Amtsgericht München?

Das Gericht sprach dem Kläger lediglich die zeitanteilige Miete für drei Tage bis zum zugestandenen Zugang der Kündigungserklärung zu. Im Übrigen gab das Gericht dem Beklagten Recht.

Die fristlose Kündigung des Beklagten sei wirksam. Einem Untermieter könne nicht zugemutet werden, bei dieser Form der Videoüberwachung die ordentliche Kündigungsfrist abzuwarten:

„Denn die fristlose Kündigung kann jedenfalls auf den unstreitigen Vorwurf der Anbringung, des Betriebs und der unterlassenen Entfernung einer Überwachungskamera im Flur der verfahrensgegenständlichen Wohngemeinschaft gestützt werden. 

Unbehelflich ist insoweit die Bezugnahme auf § 12 des Mietvertrags und der darin enthaltenen Klausel zur Anbringung einer Kamera. Die diesbezügliche Argumentation des Klägers geht schon deshalb ins Leere, weil die Klausel lediglich eine Regelung zur Anbringung einer Kamera ‚vor der Haustür‘ (also im Freien) enthält. 

Eine Kamera im Hausflur – mithin vor der/den Zimmertür(en) der WG – ist von dieser Regelung schon nach dem klaren und unmissverständlichen Wortlaut nicht erfasst. Ein diesbezügliches Einverständnis des Beklagten kann daher per se nicht angenommen werden.

[...]

Es kann insoweit nicht angehen, dass im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung überlassenen Flurs, der das Zimmer des Beklagten u. a. mit der Küche und dem Badezimmer verbindet, eine permanente Videoüberwachung stattfindet, zumal die dabei erstellten Aufnahmen durch den Kläger auch noch (unstreitig) regelmäßig ausgewertet wurden. 

Dabei ist auch und gerade zu berücksichtigen, dass – bei realitätsnaher Betrachtung – das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer vollumfänglich bekleidet aufgesucht wird. Hinzu kommt, dass sich hier die Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund zu stützen vermag. 

Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche Pflichtverstöße wie z. B. das unterlassene Schließen der Haustür und/oder die Ordnungsmäßigkeit der Mülltrennung aufgeklärt bzw. überprüft werden sollten, stellt dies freilich keinerlei Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft dar. 

Belange der Sicherheit der Bewohner mögen zwar teilweise berührt sein, weil eine nicht geschlossene Haustür unbefugten Dritten den Zugang zum Haus erheblich erleichtern kann. Diese lediglich abstrakte Gefahr trägt eine derart eingriffsintensive, permanente Überwachungsmaßnahme aber nicht im Ansatz. 

Gerade auch vor dem Hintergrund einer gesteigerten datenschutzrechtlichen Sensibilität der Gesellschaft befremdet die Vorgehensweise der Klagepartei in erheblichem Maße.

[...]

Dem Beklagten war es hier keine weiteren drei Monate bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zuzumuten, sich den rechtswidrigen Überwachungsmaßnahmen des Klägers auszusetzen.“

Welche Auswirkung hat das Urteil auf die Praxis im Mietrecht?

Nicht erst seit dem Inkrafttreten der Datenschutzgrundverordnung am 25.05.2018 ist eine Videoüberwachung nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Die Sorge vor Kaffeeflecken und Brotkrümeln in der Wohnung zählte auch schon vorher nicht zu den Rechtfertigungsgründen für eine Videoüberwachung.

Der Fall mutet auf den ersten Blick skurril an: Ein Vermieter hat offenbar im tiefen 21. Jahrhundert noch nicht mitbekommen, dass für das Mietrecht seit dem 1. Januar 1900 das BGB und nicht mehr Gutsherren-Recht aus Feudalzeit gilt, und von Datenschutz und Persönlichkeitsrecht auch keine Ahnung.

Bei näherer Betrachtung weicht die Skurrilität dem Erschrecken: Nur noch erschreckend ist es nämlich, wenn in einem Ballungsraum wie München im tiefen 21. Jahrhundert Menschen auf Wohnungssuche bereit sind, sich in geradezu Orwell'scher Manier auf dem Weg ins Bad und in die Küche überwachen zu lassen und ihr Persönlichkeitsrecht hintan zu stellen, nur um ein Dach über dem Kopf zu haben.

Das Urteil aus München zur Videoüberwachung in der Wohngemeinschaft berührt an seiner Oberfläche die Schnittstelle von Datenschutzrecht und Mietrecht. Unter seiner Oberfläche verbirgt sich einer der aktuell schwersten Missstände in Deutschland – fehlender erschwinglicher Wohnraum in den Zentren. 

Der Sachverhalt zeigt, zu welcher Selbstaufgabe Menschen in der Not bereit sind. Ein derartiges Urteil im Jahr 2019 ist ein Alarmsignal.