Die Wohngemeinschaft – worauf sollte man bei einer WG als Mieter oder Vermieter achten?

Gerade bei Studenten ist sie beliebt: die Wohngemeinschaft (WG). Oft fehlt bei den Hochschülern nämlich das nötige Kleingeld für eine eigene Wohnung in Uni-Nähe, außerdem kann man in einer WG schnell neue Leute in einer fremden Stadt kennenlernen. Doch mittlerweile gründen unter anderem auch Berufstätige oder Senioren WGs. In rechtlicher Hinsicht ist das Thema „WG“ aber alles andere als einfach. Aus diesem Grund listet die anwalt.de-Redaktion die wichtigsten Tipps für WG-Interessierte auf.

WG gründen – wieso, weshalb, warum?

Eine WG besteht grundsätzlich aus mindestens drei Personen, die sich dazu entschließen, für eine eher beschränkte Dauer zusammenzuziehen. Jede Person bewohnt dabei ein eigenes Zimmer – gemeinsam werden lediglich bestimmte Räume, wie etwa das Bad, die Küche oder ein etwaiges Wohnzimmer, genutzt. Dementsprechend können mehrere Personen theoretisch für weniger Geld eine größere und „luxuriösere“ Wohnung anmieten. Dieser finanzielle Aspekt spielt für Wohnungssuchende, die mit einer WG liebäugeln, meist eine große Rolle.

Viele wissen aber nicht, dass die gemeinschaftliche Anmietung einer Wohnung in aller Regel zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) führt, vgl. §§ 705 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hier schließen die „WGler“ – ohne es oftmals zu wissen – einen Gesellschaftsvertrag, indem sie untereinander bestimmte Regeln aufstellen, beispielsweise zum Putzdienst, zur Mietzahlung, zur Verteilung der Kühlschrankfächer, zur Nutzung der Gemeinschaftsräume oder zur Tierhaltung.

Jeder sollte bei der Wohnungssuche rechtzeitig klären, ob eine WG für ihn infrage kommt und ob er dann eher eine Art Zweckgemeinschaft vorzieht oder die WG dafür nutzen möchte, neue Bekannte zu finden, mit denen regelmäßige gemeinsame Koch- oder Filmsessions ein Muss sind.

Welche Vertragsarten gibt es?

Die GbR selbst ist im BGB geregelt worden, die WG dagegen nicht. Daher kommt der vertraglichen Gestaltung einer WG besondere Bedeutung zu. Hier gibt es vorrangig drei Möglichkeiten, die für sich genommen Vor-, aber auch gewisse Nachteile haben.

Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter

Meistens mietet nur eine Person die Wohnung an und geht dann – weil die Wohnung für sie an sich zu teuer und zu groß wäre – auf Untermietersuche. Hierfür benötigt der Hauptmieter jedoch eine sog. Untermieterlaubnis von seinem Vermieter, die bereits in den Mietvertrag aufgenommen werden sollte.

Der Hauptmieter hat hier den Vorteil, dass er alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist und daher im Verhältnis zu seinen Untermietern das Sagen hat. Er kann also z. B. die Regeln des Zusammenlebens oder die Farbwahl an den Wänden der Gemeinschaftsräume bestimmen. Nachteilig ist jedoch, dass nur er dem Vermieter Rede und Antwort stehen muss. Er ist nämlich der alleinige Schuldner des Vermieters – zahlt ein Untermieter die vereinbarte Miete nicht, ist das zunächst einmal das Problem des Hauptmieters. Auch ist unter Umständen ein sog. Untermietzuschlag in Höhe von bis zu 25 Prozent der Untermiete zu zahlen, vgl. § 553 II BGB (z. B. Landgericht (LG) Berlin, Beschluss v. 07.07.2016, Az.: 18 T 65/16).

Der Vermieter wiederum muss sich nicht an der oftmals langwierigen Mietersuche beteiligen. Er kann die Wahl vielmehr dem Hauptmieter überlassen – sofern der geeignete und solvente Untermieter auswählt. Auch hat er nur einen Ansprechpartner – will er die Wohnung freibekommen, muss er nur ihm kündigen. Die Untermieter müssen dann ebenfalls aus der Wohnung ausziehen. Allerdings hat der Vermieter bei dieser Vertragsvariante auch nur einen Schuldner – wird der zahlungsunfähig, kann er keine Mietzahlungen von den Untermietern verlangen, weil er mit ihnen keinen Vertrag geschlossen hat.

Tipp: Bereits bei Abschluss des Hauptmietvertrags sollte eine sog. „Eintrittsklausel“ zugunsten der Untermieter vereinbart werden – die können dann nämlich bei Auszug des Hauptmieters in der Wohnung bleiben, indem sie selbst Hauptmieter werden, also in den Hauptmietvertrag „eintreten“.

Ein Mietvertrag – viele Mieter 

Bei einer weiteren Vertragsvariante schließen sämtliche Mitbewohner mit dem Vermieter einen einzigen Vertrag. Sie werden also allesamt Hauptmieter – mit den gleichen Rechten und Pflichten.

Nachteilig ist dabei allerdings für die Mieter, dass sämtliche Entscheidungen bezüglich der Wohnung gemeinsam getroffen werden müssen und der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden kann. Das führt regelmäßig zu Problemen, wenn nur ein Mieter ausziehen möchte. Entweder benötigt man einen sehr verständnisvollen Vermieter oder einen wasserdichten Mietvertrag. So sollte etwa eine Klausel aufgenommen werden, in der vermerkt wird, dass eine WG in die Räumlichkeiten zieht. In der Nachfolgeklausel sollte auch festgelegt werden, dass die Mieter neue WG-Mitglieder aufnehmen dürfen. Denn dann muss der Vermieter mit einem Mieterwechsel rechnen.

Ohne eine Nachfolgeklausel müssen entweder alle Mieter ausziehen, die verbleibenden „WGler“ einen neuen Mietvertrag zu eventuell schlechteren Bedingungen abschließen oder das Mietverhältnis bleibt unverändert bestehen. Das wiederum bedeutet unter Umständen, dass der ausgezogene Mieter weiterhin Vertragspartei bleibt und eventuell für Mietschulden seiner früheren Mitbewohner haften muss. Auch hier kann die Nachfolgeklausel weiterhelfen – sofern geregelt wurde, ob, wann und wie lange der frühere Mieter noch für Forderungen aus dem Mietverhältnis geradestehen muss.

Der Vermieter dagegen hat bei dieser Vertragsart den Vorteil, dass er gleich mehrere Schuldner hat – kann einer nicht zahlen, verlangt er die Miete eben von einem anderen „WGler“, vgl. § 421 BGB. Auch behält der Vermieter bei dieser Vertragsvariante die Kontrolle darüber, wer in seine Wohnung zieht. Hält er einen Nachmieter nicht für geeignet, kann er den Vertragsschluss mit ihm unter Umständen ablehnen, z. B. wenn der Mieter nicht liquide ist.

Viele Mietverträge – viele Mieter

Bei der dritten Variante schließt der Vermieter mit jedem der WG-Bewohner einen Einzelmietvertrag ab.

Dies hat für die Mieter den Vorteil, dass sie nicht für Schulden ihrer Mitbewohner haften müssen. Auch sind die Vertragsparteien flexibler, wenn es um Änderungen geht, z. B. bei der Höhe der Miete oder beim Mieterwechsel. Will ein Mieter etwa ausziehen, muss er einfach seinen eigenen Vertrag kündigen – dieses Vorgehen hat keinerlei Auswirkungen auf die Mietverträge der übrigen WG-Bewohner, die in der Wohnung bleiben können.

Entscheidet sich der Vermieter allerdings für diese Vertragsvariante, muss er mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand rechnen. So hat er z. B. verschiedene Verträge und einzelne Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Auch sind die WG-Bewohner bei der Wohnungsnutzung etwas eingeschränkt, etwa weil die Zimmer aufgrund einzelner Mietverträge an bestimmte Personen vergeben wurden. Ein interner Tausch wäre nicht ohne Weiteres möglich.

Rundfunkbeitrag in der Wohngemeinschaft – nur einmal fällig?

Heutzutage wird pro Haushalt lediglich ein pauschaler Rundfunkbeitrag fällig. Wie viele Smartphones, Radios, Fernseher oder Computer sich tatsächlich im Haushalt befinden, ist also irrelevant.

Damit muss der Rundfunkbeitrag in einer WG insgesamt nur einmal gezahlt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass ein volljähriges WG-Mitglied beim Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio angemeldet ist und den Rundfunkbeitrag zahlt. Welcher WG-Bewohner das ist, müssen die „WGler“ selbst entscheiden. Seine Mitbewohner können dann beim Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio den Rundfunkbeitrag abmelden .

Interessantes zum Schluss:

• Sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, haftet ein neu eingetretener WG-Mieter nicht für Altschulden, die durch seine Vorgänger bzw. die übrigen „WGler“ verursacht wurden. Vielmehr haftet er erst für Verschlechterungen an der Mietsache oder für sonstige Mietverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die WG entstanden sind (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil v. 15.01.2013, Az.: 205 C 283/12).
• Mieter einer WG können von ihrem Vermieter grundsätzlich verlangen, einer Auswechslung von Mietern zuzustimmen. Das gilt zumindest dann, wenn dem Vermieter bekannt ist, dass die Mieter eine WG gegründet haben – in diesem Fall muss er nämlich mit einem regelmäßigen Mieterwechsel rechnen – oder wenn es keinen Grund gibt, das neue WG-Mitglied abzulehnen. Ein Ablehnungsgrund wäre z. B. die mangelnde Bonität des Mietinteressenten (LG Berlin, Urteil v. 28.08.2013, Az.: 65 S 78/13).
• Beauftragt der Vermieter die Hausverwaltung mit der Suche nach einem neuen WG-Mitglied, findet sich im Mietvertrag häufig eine Klausel, wonach der neue WG-Bewohner eine sog. Mietwechselpauschale zu zahlen hat. Diese Klausel ist allerdings unwirksam. Schließlich wird die Hausverwaltung bereits vom Vermieter für die Wohnungsvermittlung bezahlt. Hier entsteht bei der Suche nach einem WG-Mitglied kein erheblicher Zusatzaufwand, der es rechtfertigt, die Kosten doppelt – nämlich auch noch beim eintretenden „WGler“ – abzurechnen (AG Münster, Urteil v. 31.07.2015, Az.: 55 C 1325/15).

Fazit: Viele Personen entscheiden sich aus finanziellen oder sozialen Gründen dazu, in eine WG zu ziehen. Das ist jedoch nicht jedermanns Sache – auch sollten die Rechte und Pflichten der WG-Bewohner bereits bei Abschluss des (Unter)Mietvertrags explizit festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter oder anderen „WGlern“ zu vermeiden.

(VOI)