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Gefahr bei „E-Mail-Mietverträgen“: Mieter wohnt umsonst
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In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall (Urteil vom 21.10.2021 – 67 S 140/21) ging es um die Frage, ob ein Mieter für die Nutzung einer Wohnung (k)einen Wertersatz zu leisten hat.
Hintergrund
Wie heute nahezu der Normalfall kam der Mietvertrag zwischen den Parteien per E-Mail und ohne vorherige Besichtigung zu Stande. Eine Belehrung über das dem Mieter zustehende Verbraucherwiderrufsrecht erteilte der Vermieter nicht.
Kurz vor Ablauf eines Jahres erklärte der Mieter den Widerruf des via E-Mail-Austausch abgeschlossenen Mietvertrages und stellte sich auf den Standpunkt, dass er keine Nutzungsentschädigung für die Zeit, während derer er die Wohnung bewohnte (im Entscheidungsfalle nahezu ein Jahr) schulde.
Vermieter = Unternehmer (§14 BGB)
Mieter = Verbraucher (§13 BGB)
Ganz im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH stellte das Landgericht Berlin fest, dass zum einen dem Mieter ein Verbraucherwiderrufsrecht zustehe. Da eine Belehrung über dieses Verbraucherwiderrufsrecht vom Vermieter nicht erteilt wurde, beträgt die Widerrufsfrist ein Jahr und zwei Wochen.
Der Mieter konnte also nach Ablauf von nahezu einem Jahr Nutzungsdauer wirksam den Mietvertrag widerrufen.
Der Widerruf wandelt das Mietverhältnis in ein sogenanntes Rückabwicklungs-Schuldverhältnis um. Bei einem solchen Rückabwicklungsschuldverhältnis haben sich die Parteien die gegenseitig empfangenen Leistungen zurück zu gewähren und die gezogenen Nutzen herauszugeben.
Für den Mieter gehören hierzu die gezahlten Mieten, gegebenenfalls geleistete Vorauszahlungen auf Betriebskosten, sowie die Leistung der Kaution.
Der Vermieter kann demgegenüber die Herausgabe der geräumten Wohnung fordern.
Das Problem bei dieser Konstellation besteht darin, dass der Vermieter nur dann einen Anspruch auf Entschädigung für die Nutzung der Wohnung hat, wenn er gemäß § 357 VIII. 1. BGB nachweisen kann, dass der Mieter ausdrücklich verlangt hat, dass ihm die Wohnung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist überlassen wird. Da im vorliegenden Falle eine Belehrung über das Widerrufsrecht überhaupt nicht erfolgt ist, scheidet auch ein solches Verlangen notwendigerweise aus, so dass der Mieter innerhalb der vorgegebenen Frist auch keine Nutzungsentschädigung für die Überlassung der Wohnung zu entrichten hat.
Fazit
Im Ergebnis zeigt sich, wie risikoreich E-Mail-Abschlüsse von Mietverträgen für den Vermieter sind, wenn dieser die Vorgaben des Verbraucherwiderrufsrechts nicht kennt oder nicht beachtet.
Janis Wittke, Rechtsanwalt & Partner
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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