Insolvenz des Bauträgers – die Bau- und Immobilienwirtschaft in der Krise

Die deutsche Bau- und Immobilienwirtschaft steckt in einer handfesten Krise. Die Kosten laufen aus dem Ruder, Projekte werden gestoppt und Bauunternehmen melden reihenweise Insolvenz an. Gleichzeitig sinken zwar die Immobilienpreise, die Mietpreise erreichen jedoch ungeahnte Höhen. Die Spannungen am Immobilienmarkt nehmen also weiter zu.

Den „Wohnungsbaugipfel“ im Bundeskanzleramt nehmen wir zum Anlass, einen Blick auf die drohenden Gefahren in Bezug auf eine mögliche Insolvenz der am Bau Beteiligten – hier des Bauträgers - zu werfen.

Viele – auch große – Bauträger bzw. Bauträgergesellschaften geraten in Zahlungsschwierigkeiten und müssen Insolvenz anmelden. Development Partner, die Project-Gruppe, Euroboden, Gerchgroup, die Düsseldorfer Centrum-Gruppe und auch die im Raum Stuttgart agierende Paulus Wohnbau GmbH sind nur einige namenhafte Bauträger die Insolvenz anmelden mussten.

Für die Bauherren bzw. Erwerber, Anleger und die Subunternehmer sind das keine erfreulichen Nachrichten und im Falle einer Insolvenz ist zunächst guter Rat teuer. Bei einer Insolvenz stellen sich viele, komplizierte Rechtsfragen für die Betroffenen. Um den Schaden möglichst gering zu halten ist es unbedingt erforderlich, sich möglichst schnell rechtlichen Beistand zu holen.

Zunächst möchten wir darauf hinweisen, dass sich dieser Beitrag mit der Insolvenz von Bauträgern befasst. Die Situation einer Insolvenz, beim Bau mit einem Generalunternehmer auf einem eigens erworbenen Grundstück weist hier erhebliche Unterschiede auf. Auf diesen Themenbereich sind wir bereits in einem gesonderten Beitrag eingegangen. (siehe hier: https://sko.legal/baufirma-insolvent/)

Was gilt es also zu tun?

1. Nehmen Sie Kontakt zu einem Anwalt im Bereich des Immobilienrechts auf.

2. Wie lässt sich feststellen, ob mein Bauträger insolvent ist?

Grundsätzlich sollten Sie frühzeitig von Ihrem Bauträger über mögliche Zahlungsschwierigkeiten informiert werden. Dass dies nicht immer passiert ist bedenklich jedoch auch nicht unüblich.

Die Insolvenz eines Bauträgers lässt sich spätestens durch einen Blick in die Insolvenzbekanntmachungen (siehe hier: https://neu.insolvenzbekanntmachungen.de/ap/ ) feststellen. Dort veröffentlichen deutschlandweit alle Gerichte Informationen zu laufenden bzw. beantragten Insolvenzverfahren von Unternehmen.

3. Wer ist mein Ansprechpartner in der Insolvenz?

Dabei kommt es darauf an, ob ein Fall der Eigenverwaltung oder der Regelinsolvenz gegeben ist. Liegt ein Fall der Insolvenz in Eigenverwaltung vor, bleibt ihr Bauträger auch ihr Ansprechpartner. Im Fall der Regelinsolvenz ist dies anders. Hier ist ihr Ansprechpartner der vorläufig bestellte Insolvenzverwalter, welcher in der Regel dann auch das eröffnete Insolvenzverfahren begleiten wird.

4. Wer sind die weiteren – für die Finanzierung relevanten - Beteiligten am Bauvorhaben, die im Falle einer Insolvenz eine Rolle spielen?

Weitere Beteiligte am Bauvorhaben sind die Bauträgerbank und auch die eigene Bank. Insbesondere die eigene Bank sollte frühzeitig über die Insolvenz des Bauträgers informiert werden.

5. Welche Sicherheiten habe ich?

Dies hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. In den meisten Fällen ist die einzige vereinbarte Sicherheit eine Auflassungsvormerkung. Diese sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums, welcher mit dem Kaufvertrag entstanden ist. In der Theorie sind auch Bürgschaften, etc. als Sicherheiten denkbar. Allerdings sind diese in der Praxis nicht relevant. Welche Sicherheiten vorliegen muss im Einzelfall überprüft werden.

6. Welche nächsten Schritte sind wichtig?

a) Zunächst sollte mit allen Beteiligten Kontakt aufgenommen werden. Wichtig ist auch die eigene Bank zu informieren (s.o.).

b) Der Bauten- und Zahlungsstand sollte durch einen Gutachter festgestellt werden. Diese Feststellungen sind u.a. notwendig, um einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums (Grundbucheintragung bzw. Auflassung) zu prüfen.

c) Wichtig ist auch, wenn möglich Kontakt zu den anderen Erwerbern aufzubauen um als mögliche „Schicksalsgemeinschaft“ sprichwörtlich „an einem Strang zu ziehen“. Hier muss auch beachtet werden, dass es nach einer Insolvenz darauf ankommen kann, mit den anderen Erwerbern gemeinsam, das Bauvorhaben fertigstellen zu lassen.

d) Wichtig! Bitte nicht voreilig handeln und vom Vertrag zurücktreten. Im Falle eines Rücktritts wäre eine vereinbarte Vormerkung und damit der Anspruch auf Eigentumsübertragung verloren. Die Vormerkung ist das einzige Druckmittel ggü. der Bauträgerbank und auch die einzige Sicherheit für die Erwerber.

7. Wie kann man sich im Vorfeld schützen?

a) Um sich bereits im Vorfeld zu schützen, hilft es, den Bauträger genau zu überprüfen. Hierbei kann es einen erheblichen Unterschied machen, ob ein Bauträger bereits seit mehreren Jahrzehnten am Markt agiert oder eine kleine Bauträgergesellschaft allein für ihr Bauvorhaben gegründet wurde. Hier hilft oft ein Blick in das Handelsregister.

b) Wichtig! Lassen Sie den Bauträgervertrag vor der Unterzeichnung vom einem Anwalt überprüfen.

Im Falle einer Insolvenz Ihres Bauträgers stehen wir Ihnen mit unserer Erfahrung und unserem Expertenteam zur Seite und finden für Sie die beste Lösung. Jetzt heißt es schnell zu reagieren, also zögern Sie nicht und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin. Mit unseren Standorten in Stuttgart (Süd) und Hamburg (Nord) beraten wir Sie deutschlandweit. 

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